Đây là chia sẻ của Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng trong cuộc trao đổi với phóng viên TBTCVN.
* Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về dòng vốn cho thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?
- Hiện nay, vốn cung cấp cho thị trường BĐS chủ yếu dựa trên 2 nguồn chính là vốn tín dụng ngân hàng (NH) và vốn huy động từ khách hàng, trong đó, nguồn vốn vay NH đóng vai trò chủ đạo. Có hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay NH, khoảng 30% còn lại là tiền của người dân, vốn tự có của doanh nghiệp (DN), hoặc DN tự phát hành trái phiếu, cổ phiếu và cuối cùng là các quỹ đầu tư BĐS. Đây là rủi ro lớn, bởi chỉ cần NH ngừng cho vay thì DN BĐS không xoay trở được trong khi huy động dòng tiền của khách hàng cũng không dễ. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường và bất hợp lý đối với ngành cần nhiều vốn như địa ốc.
| |
|
 |
Để thị trường BĐS phát triển bền vững, bên cạnh thị trường tiền tệ phục vụ cho vay ngắn hạn, cần mở rộng thêm thị trường vốn cho vay trung và dài hạn thì mới có thể đi được những chặng đường dài hơi. |
 |
|
|
|
Ông Nguyễn Trí Hiếu
|
|
|
Bên cạnh đó, điểm quan trọng hơn là nguồn vốn từ NH cho BĐS lại chủ yếu là lấy vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đây là một rủi ro rất lớn về thanh khoản, đồng thời khó tạo nên một mức lãi suất trong biên độ ổn định trong một thời gian dài cho cả chủ đầu tư cũng như khách hàng mua nhà. Tôi cho rằng, để thị trường BĐS phát triển bền vững, bên cạnh thị trường tiền tệ phục vụ cho vay ngắn hạn, cần mở rộng thêm thị trường vốn cho vay trung và dài hạn thì mới có thể đi được những chặng đường dài hơi.
* Theo ông, đâu là những rào cản dẫn đến thiếu vốn trung và dài hạn của thị trường BĐS?
- Lỗ hổng thiếu vốn trung và dài hạn của thị trường BĐS trước hết là do các chính sách chưa đi vào thực tiễn. Hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi NH như: Quỹ Đầu tư BĐS, Quỹ Tín thác BĐS, Quỹ Tiết kiệm nhà ở… vẫn chưa có cơ chế chính sách cụ thể, chưa được triển khai trên thực tế.
Bên cạnh đó, bản thân năng lực vốn của toàn thị trường còn hạn chế và không thể ngay lập tức thay đổi việc này. Đây cũng là lỗ hổng chính sách chưa nghiên cứu kỹ lưỡng để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường vốn phát triển. Ngoài ra, những quy định pháp lý còn rất giới hạn về các công cụ nợ, cho phép phá sản, thanh lý tài sản đảm bảo,… không đảm bảo an toàn cho thị trường vốn, vì thế nhà đầu tư không dám mua.
* Vậy, làm thế nào để phát triển thị trường vốn trung và dài hạn cho BĐS, thưa ông?
- Phát triển thị trường vốn trung và dài hạn cho BĐS là yêu cầu quan trọng để thị trường BĐS phát triển bền vững. Để làm được điều này, trước hết phải hoàn thiện những quy định luật pháp liên quan đến thiết kế thị trường vốn, đến sự vận hành của thị trường vốn; đưa ra những công cụ nợ và công cụ vốn đa dạng về lãi suất. Chẳng hạn như nước Mỹ có loại trái phiếu bảo vệ nhà đầu tư trước lạm phát nên mặc dù lạm phát lên cao; nhưng nhà đầu tư vẫn yên tâm mức lãi suất ở trong một biên độ nhất định.
Đồng thời, hoàn thiện hành lang chính sách để có thể cho ra đời và phát triển đa dạng các kênh huy động vốn dài hạn và chuyên biệt phục vụ phát triển thị trường BĐS như quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở,…
Bên cạnh đó, cần phải tranh thủ thu hút nguồn lực, sự quan tâm của các tổ chức tài chính trung gian đủ sức cung cấp vốn và hạn mức tín dụng lớn trong trung hạn cho thị trường BĐS.
Ngoài ra, để một thị trường vốn vận hành tốt bắt buộc phải có những tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm để đánh giá chứng khoán một cách độc lập, tạo cơ sở niềm tin để nhà đầu tư tham gia mua bán chứng khoán. /.
* Xin cảm ơn ông!
