Theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7 tới, chủ đầu tư (CĐT) dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng (NH) thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng.
Trong trường hợp CĐT không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì NH bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Dù quy định sắp đến ngày áp dụng, song hiện tại vẫn chưa có nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể, chi tiết về việc thực hiện bảo lãnh nhà ở. Bởi vậy, dư luận vẫn còn khá nhiều ý kiến khác nhau, thậm chí trái chiều về quy định này. Phóng viên TBTCVN đã ghi lại một số ý kiến xung quanh vấn đề này.
* Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng): "Tránh rủi ro cho người mua nhà"
 |
|
Ông Nguyễn Mạnh Hà
|
Trong thời gian vừa qua, việc cho phép huy động vốn của khách hàng trước khi nhà ở hình thành đã tạo điều kiện cho các CĐT có vốn để xây dựng công trình. Tuy nhiên, việc này cũng mang tới những rủi ro hơn cho người mua nhà.
Bởi, có những trường hợp người mua góp vốn rồi nhưng 5 năm, 10 năm sau cũng chưa nhận được nhà, thậm chí có những trường hợp sẽ không bao giờ nhận được nhà nữa vì chủ đầu tư bỏ trốn, hoặc phá sản không thể tiếp tục hoàn thành dự án,… thì tất cả rủi ro người mua nhà sẽ phải gánh chịu.
Do đó, quy định này sẽ hạn chế rủi ro cho người mua nhà, khi số tiền người mua đã nộp được bảo lãnh bởi ngân hàng. Quy định này cũng giúp cho niềm tin của người mua nhà quay trở lại thị trường, sẵn sàng “xuống tiền” để đầu tư vào nhà hình thành trong tương lai.
Trường hợp CĐT không thực hiện quy định bảo lãnh hoặc ngân hàng không tham gia bảo lãnh vì bất kỳ một lý do nào thì bắt buộc CĐT phải hoàn thiện nhà mới được bán.
* Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5: "Sàng lọc doanh nghiệp BĐS"
 |
|
Ông Nguyễn Quốc Khánh
|
Khi chưa có quy định này, nhiều trường hợp dự án CĐT cũng đã có sự ký kết hợp tác với ngân hàng trong việc cấp vốn, bảo lãnh để đảm bảo cho dự án triển khai theo đúng tiến độ, tạo niềm tin đối với khách hàng. Bởi vậy, điểm quan trọng là dù có quy định hay không thì các CĐT cũng dần phải hướng tới sự chuyên nghiệp, bỏ tâm lý làm ăn chộp giật để giữ uy tín, thương hiệu.
Quy định này cũng sàng lọc doanh nghiệp, vì để lấy được lòng tin của khách hàng, thị trường thì CĐT cần phải khẳng định được năng lực, uy tín, hướng xây dựng những dự án có không gian tốt, dịch vụ sống tốt,… là điều quan trọng nhất để doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển.
* Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đất Xanh miền Bắc: "Giá nhà sẽ tăng"
 |
|
Ông Vũ Cương Quyết
|
Khi dự án phải được bảo lãnh sẽ làm cho chi phí đầu vào của CĐT tăng lên. Theo nguyên tắc của thị trường, khi giá đầu vào tăng thì chắc chắn giá đầu ra cũng sẽ tăng theo một tỷ lệ nhất định, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào mức phí bảo lãnh của NH đối với từng dự án cụ thể dựa trên năng lực, uy tín của CĐT. Người mua nhà cũng phải trả giá cho việc giảm rủi ro khi quyết định mua một thứ chưa hiện hữu.
Tuy nhiên, CĐT cũng không nên “mượn cớ” quy định này để “thổi phồng” giá, bởi khách hàng hiện nay đã có nhiều thông tin để so sánh và lựa chọn, nên nếu đưa giá quá cao đồng nghĩa CĐT tự chọn sự mạo hiểm hoặc thất bại.
* Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh: "Có lợi cho doanh nghiệp lớn"
 |
|
Ông Nguyễn Văn Đực
|
Quy định này không nên bắt buộc. Bởi, đối với những doanh nghiệp lớn, CĐT uy tín thì bản thân doanh nghiệp và khách hàng của họ không cần đến bảo lãnh, vì chi phí này sẽ bị tính vào giá nhà, đây là điều không cần thiết.
Đối với doanh nghiệp nhỏ, quy định này cũng làm doanh nghiệp gặp khó khăn. Do ngân hàng sẽ “siết” chặt hơn việc thẩm định và không loại trừ cả việc ngân hàng lợi dụng quy định này để gây khó dễ cho doanh nghiệp, khi sẽ có doanh nghiệp phải chịu mức phí bảo lãnh rất cao, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao, gây khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Bởi vậy, quy định này có lợi cho những doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp sân sau và bất lợi cho những doanh nghiệp nhỏ, bởi sẽ có thể xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp lớn hoặc doanh nghiệp sân sau được ngân hàng ưu ái và lấy phí thấp (1-2%). Còn những doanh nghiệp nhỏ “đơn thân độc mã”, ngân hàng sẽ lấy phí cao 5-7%. Đây cũng là một sự bất công đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Về mặt luật pháp có thể hỗ trợ bằng cách tiền mua nhà gửi tất cả vào ngân hàng và họ sẽ chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Tất cả đều được thực hiện bằng chuyển khoản sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng đi dùng vào mục đích khác, dự án khác. Đây là cách dễ thực hiện hơn phải dùng phí bảo lãnh. Còn khi chủ dự án nào đã có mục đích lừa đảo thì kể cả phí bảo lãnh tới 5-10% thì vẫn cứ lừa đảo bình thường./.
