Thông tin trên được chia sẻ tại Tọa đàm “Bảo lãnh dự án bất động sản – Liệu có rủi ro” do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ vừa tổ chức tại Hà Nội.
Giá nhà sẽ tăng
Đến ngày 1/7/2015, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực, trong đó đáng chú ý có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đây là một điểm mới của Luật nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bởi, thời gian qua một thực tế xảy ra là có những trường hợp người mua nhà góp vốn rồi nhưng nhiều năm sau cũng chưa nhận được nhà, thậm chí có những trường hợp sẽ không bao giờ nhận được nhà nữa vì chủ đầu tư bỏ đi mất, hoặc phá sản không thể tiếp tục hoàn thành dự án,… gây bức xúc trong xã hội.
“Trước đây tất cả rủi ro trong việc mua nhà hình thành trong tương lai khách hàng sẽ phải gánh chịu. Quy định này sẽ hạn chế rủi ro cho người mua nhà, giúp cho niềm tin của người mua nhà quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, đây không phải là “cú huých” khiến thị trường trở nên sôi động tức thì, vì bản chất sự “nóng” hay “lạnh” của thị trường phụ thuộc vào quy luật cung - cầu”, ông Phấn nhấn mạnh.
Các đại biểu trao đổi tại Tọa đàm.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CtyCP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu cho rằng, quy định này đồng thời cũng làm tăng giá nhà khi phải “gánh” thêm một khoản phí nhất định. “Hiện nay vẫn chưa có nghị định, thông tư hướng dẫn về việc thực hiện bảo lãnh cũng như mức phí bảo lãnh, nên doanh nghiệp và cả người mua nhà vẫn băn khoăn bởi mọi chi phí đều được tính vào giá bán”, ông Hiệp nói.
Liên quan đến vấn đề này ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, hiện nay mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao,… thì sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được ngân hàng đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn.
Liệu có tình trạng “quýt làm cam chịu”?
Một số ý kiến băn khoăn, đối tượng được hưởng nhiều nhất từ điều luật này là các doanh nghiệp bất động sản, bởi nếu có xảy ra rủi ro gì thì các ngân hàng đứng ra bảo lãnh gánh chịu. Vì vậy, liệu rằng có xuất hiện tình trạng "quýt làm cam chịu"?
Chia sẻ về ý kiến này, ông Vũ Văn Phấn cho rằng, khi đưa ra quy định này Bộ Xây dựng đã tham khảo kinh nghiệm nhiều nước tiên tiến trên thế giới đang áp dụng việc bảo lãnh để thấy quy định này là để phục vụ lợi ích số đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư chứ không phải để xảy tình trạng “quýt làm cam chịu”.
“Nghiệp vụ thực hiện bảo lãnh các ngân hàng đã tiến hành ở nhiều lĩnh vực tương tự. Ngay như khi chưa có quy định này, nhiều ngân hàng đã thực hiện bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai, do đó khi đưa vào Luật thì chỉ cần thực hiện cụ thể và chặt chẽ hơn”, ông Phấn nói.
Tuy nhiên, từ góc độ ngân hàng, ông Đoàn Thái Sơn chia sẻ, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là loại bão lãnh có mức độ rủi ro khá cao, vì về bản chất, đây là việc ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của ngân hàng như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình... Thực tế vừa qua cho thấy, bên cạnh các dự án chủ đầu tư thực hiện đúng tiến đố, còn nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.
“Để quản lý rủi ro này, các ngân hàng tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”, ông Sơn nhấn mạnh./.
