Bất động sản 'sôi sục' khắp nơi: Cẩn trọng với những cơn sốt đất ảo

Tránh chạy theo cơn sốt đất kẻo tiền mất, tật mang

Giới chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, từ lực đẩy tăng giá quý IV/2020, "sóng tăng giá" BĐS đang được đẩy lên rất cao. Có những dự án tăng 20 - 30% so với thời điểm trước tết. Một vài dự án được gọi là dành cho giới “thượng lưu” có giá hàng trăm triệu đồng/m2, thậm chí có nơi, có địa phương xảy ra sốt ảo cục bộ.

Thông tin quy hoạch khu đô thị mới đẩy giá bất động sản tăng cao. Ảnh minh họa: Tuấn Nguyễn

Điển hình tại Hà Nội, cuối năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021, đất khu vực Hoài Đức, Đan Phượng đột nhiên rầm rộ lên cơn sốt; hay khu vực xã Xuân Canh, huyện Đông Anh, nơi dự kiến sẽ được định hướng xây dựng các khu đô thị mới, được biết chỉ sau một tuần giá đất đã tăng gấp đôi. Đất không chỉ dự án của các doanh nghiệp lớn mà ngay cả đất làng cũng lao vào cuộc chơi này. Giá đất ngoại ô đã bị đẩy lên một mặt bằng giá mới.

Một khảo sát mới đây của kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho biết, huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh, trước việc UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt nâng cấp mở rộng và xây mới một loạt tuyến đường giao thông đã khiến giá đất ở huyện này tăng lên không ngừng.

Bên cạnh thông tin quy hoạch đô thị, xây mới các tuyến đường giao thông mới, thông tin quy hoạch, xây dựng sân bay gần đây đang gây ra cơn sốt đất ở nhiều địa phương trên cả nước.

Điển hình tại xã An Khương, Tân Lợi huyện Hớn Quản (Bình Phước), trước tin đồn quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních, ngay lập tức giá BĐS nơi đây sôi động và nhảy giá theo từng ngày. Hay tại xã Thiện Nghiệp, TP. Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận) cơn sốt đất bùng lên, nhất là từ khi các cơ quan chức năng thông báo Thủ tướng Chính phủ đồng ý cho sử dụng nguồn vốn đầu tư công giai đoạn 2021 - 2025 để xây dựng cảng hàng không Phan Thiết, dự án sẽ khởi công xây dựng trong tháng 3. Ngay lập tức, thông tin này đã khuấy động thị trường BĐS quanh khu vực này.

Giới chuyên gia BĐS cho rằng, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Cẩn trọng khi đầu tư vào đất nền

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đang có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền”.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những cơn sốt đất nền. Ảnh: TL

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm: Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoai thành?

Đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau. Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định. 

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường… Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông./.