Bất động sản Phát Đạt (PDR) trước bài toán cân đối dòng tiền âm nghìn tỷ

Tài sản PDR “đọng” nhiều trong hàng tồn kho

Cuối tháng 6 mới đây, Phát Đạt vừa thay đổi và bổ nhiệm một loạt nhân sự cao cấp, điều này mở ra những kỳ vọng mới cho cổ đông và nhà đầu tư về những sự chuyển mình của doanh nghiệp sau khi kiện toàn bộ máy quản lý.

Cụ thể, Hội đồng quản trị đã có quyết định thay đổi chức vụ với 3 phó tổng giám đốc là ông Dương Hồng Cầm, ông Nguyễn Đình Trí và ông Trương Ngọc Dũng. Ngoài ra, công ty cũng bổ nhiệm ông Nguyễn Khắc Sinh từ vị trí giám đốc quản lý xây dựng lên vị trí phó tổng giám đốc.

Cổ phiếu PDR của Bất động sản Phát Đạt thời gian qua đã có giai đoạn lao dốc mạnh, nhưng cũng có tín hiệu phục hồi ít nhiều trong những phiên giao dịch gần đây.

The Everrich Infinity là một trong những dự án bất động sản của Phát Đạt. Ảnh: T.L

Cụ thể, cổ phiếu này giảm mạnh từ khoảng đầu tháng 4 đến giữa tháng 6/2022, từ mặt bằng giá khoảng gần 70.000 đồng/cổ phiếu, xuống điểm đáy có lúc chỉ còn 48.800 đồng/cổ phiếu vào phiên 15/6. Trong mấy phiên gần đây, PDR tuy có chút ít phục hồi trở lại mặt bằng khoảng trên 52.000 đồng/cổ phiếu, nhưng vẫn còn thấp hơn khá nhiều so với mặt bằng giá thời điểm đầu tháng 4.

Thời điểm hiện tại cũng là giai đoạn mà dàn lãnh đạo cao cấp của Phát Đạt sẽ phải đối diện với nhiều thách thức trong giai đoạn tới, nhất là trong bối cảnh cuộc cạnh tranh bán hàng giữa các doanh nghiệp bất sản đang diễn ra gay gắt, trong khi lượng hàng tồn kho của Phát Đạt vẫn còn khá lớn.

Phát Đạt hiện có vốn điều lệ là 4.928 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 8.388 tỷ đồng. Nếu tính cả các khoản nợ khoảng 13.147 tỷ đồng thì doanh nghiệp có tổng nguồn vốn là 21.536 tỷ đồng, tương ứng với toàn nguồn hình thành tài sản của doanh nghiệp.

Trong cơ cấu tài sản, tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng chủ yếu với giá trị tại thời điểm cuối tháng 3/2022 là 16.079 tỷ đồng, chiếm khoảng 75% tổng giá trị tài sản của công ty. Trong đó, riêng hàng tồn kho của công ty ghi nhận giá trị lên tới 12.225 tỷ đồng, chiếm 76% tổng giá trị tài sản ngắn hạn.

Sức ép cân đối dòng tiền

Hàng tồn kho của Phát Đạt chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản, trong đó giá trị hàng tồn kho là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư các dự án đang triển khai…

Dự án đang có quy mô lớn nhất trong danh mục hàng tồn kho của Phát Đạt là Dự án The EverRich 2 (hay còn gọi là River City), với quy mô hàng tồn kho ghi nhận tại riêng dự án này lên tới 3.604 tỷ đồng.

Ngoài ra, một số dự án có giá trị hàng tồn kho lớn còn có Dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (tồn kho 1.990 tỷ đồng), Dự án Bình Dương Tower (tồn kho 1.600 tỷ đồng), Dự án Phước Hải (tồn kho 1.385 tỷ đồng), Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (hay còn gọi là Dự án Astral City, tồn kho 1.015 tỷ đồng.

Mặc dù danh mục hàng tồn kho của công ty đang khá lớn, nhưng Phát Đạt vẫn tiếp tục nuôi tham vọng mua thêm dự án mới, gần đây nhất là kế hoạch mua lại 89% cổ phần tại doanh nghiệp khác là Công ty cổ phần Địa ốc Hòa Bình. Việc mua cổ phần này của Phát Đạt nhằm mục đích nắm quyền sở hữu tại Dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.Hồ Chí Minh. Đây là dự án khu nhà ở cao cấp kết hợp trung tâm thương mại và văn phòng, với diện tích đất khoảng 4.233 m2.

Các thương vụ đầu tư của Phát Đạt theo đó cũng sẽ đặt ra với doanh nghiệp những bài toán lớn về việc cân đối dòng tiền, bởi công ty này cũng vừa trải qua một giai đoạn dòng tiền âm khá lớn.

Trong quý I/2022, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 994 tỷ đồng và lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư cũng âm tới 534 tỷ đồng. Với diễn biến dòng tiền như trên, tính cả dòng tiền thuần kinh doanh và dòng tiền đầu tư thì con số âm dòng tiền trong 2 mảng này của Phát Đạt ghi nhận lên tới 1.528 tỷ đồng.

Diễn biến dòng tiền âm thực chất cũng không phải hiếm gặp với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, so sánh mức âm dòng tiền của Phát Đạt với quy mô vốn chủ sở hữu có thể thấy Phát Đạt đang có tỷ trọng thâm hụt dòng tiền khá lớn so với nhiều doanh nghiệp bất động sản khác.

Cụ thể, tỷ lệ quy mô âm dòng tiền (trong cả hoạt động kinh doanh và đầu tư) của Phát Đạt trong quý I/2022 so với vốn chủ sở hữu của công ty này lên tới 18,2%, cao hơn khá nhiều so với tỷ lệ này của các công ty bất động sản khác. Chẳng hạn của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) chỉ là khoảng 5,9%, của Công ty cổ phần BV Land (BVL) là 7%, còn của Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO) là 1,2%...

Trong giai đoạn này, PDR phải bù đắp dòng tiền bằng việc gia tăng vay nợ, với số tiền tăng thêm từ đi vay lên tới 1.391 tỷ đồng, trong khi số tiền trả bớt nợ vay cùng thời kỳ này chỉ là 7,5 tỷ đồng.

Quy mô vay nợ tăng thêm của Phát Đạt chủ yếu ở quy mô tăng vay nợ trái phiếu. Số dư vay trái phiếu ngắn hạn trong 3 tháng đầu năm của công ty này đã tăng từ 229 tỷ đồng lên 625 tỷ đồng (tăng 173%) và số dư vay trái phiếu dài hạn tăng từ 2.127 tỷ đồng lên 2.421 tỷ đồng (tăng 13,8%).

Diễn biến dòng tiền quý I/2022 và quy mô vốn của Phát Đạt với một số doanh nghiệp bất động sản khác

Chí Tín