Cổ phiếu bất động sản: Vì sao dòng tiền vẫn “hững hờ”?

Xung quanh diễn biến và các vấn đề liên quan tới nhóm cổ phiếu bất động sản, phóng viên TBTCVN đã có cuộc trao đổi với ông Lê Ngọc Nam – Giám đốc Phân tích và tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI).

Ông Lê Ngọc Nam – Giám đốc Phân tích và Tư vấn đầu tư TVSI.

*PV: Thưa ông, các yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản vẫn chưa khởi sắc và cổ phiếu bất động sản trên thị trường vẫn chịu ảnh hưởng khi lình xình suy giảm. Ông có thể cho biết cụ thể hơn về diễn biến của cổ phiếu bất động sản thời gian qua?

Ông Lê Ngọc Nam: Nhìn chung trong năm 2022, nhóm ngành bất động sản giao dịch không quá tích cực khi chịu ảnh hưởng lùm xùm từ vụ việc liên quan tới “nhóm FLC” và các công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trong giai đoạn quý I đầu năm.

Về xu hướng giá của nhóm ngành bất động sản, tính tới giữa tháng 9, dù cho một vài mã bất động sản khu công nghiệp tăng điểm tốt thì đây vẫn là nhóm ngành giảm điểm mạnh hơn thị trường chung với mức giảm bình quân ngành lớn hơn 25%.

Trong giai đoạn phục hồi từ tháng 8 trở lại đây, một vài mã cổ phiếu bất động sản đang có xu hướng tăng giá tích cực lại chủ yếu là các mã midcaps (vốn hóa trung bình) hoặc chủ yếu vẫn là nhóm bất động sản khu công nghiệp; ngược lại nhiều mã lớn đều không có tín hiệu quá tích cực.

*PV: Theo ông, đâu là nguyên nhân khiến cổ phiếu nhóm ngành bất động sản vẫn chưa nhận được sự quan tâm của dòng tiền trên thị trường?

Ông Lê Ngọc Nam: Trước tiên có thể thấy, ngành bất động sản đã có một giai đoạn tăng khá nóng vào cuối năm 2021, do đó sang năm 2022 ngành bất động sản giao dịch chậm lại. Một số cổ phiếu giảm mạnh hơn so mức giảm bình quân của thị trường là điều dễ hiểu.

Thêm vào đó, trong năm 2022, các thông tin vĩ mô cũng không ủng hộ ngành bất động sản. Lạm phát tăng cao, các ngân hàng trung ương trên toàn cầu đứng trước áp lực tăng lãi suất kéo theo là việc tăng chi phí mua nhà và đầu tư bất động sản. Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng, đặc biệt là dòng vốn chảy vào các hoạt động kinh doanh bất động sản và chứng khoán. Về kênh trái phiếu, nghị định sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP cũng quy định chặt chẽ hơn tiêu chuẩn về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản gặp khó, dự án chậm triển khai, nguồn cung các dự án mới khan hiếm.

Chi phí mua nhà tăng và nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản trên thị trường bất động sản thấp, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản suy giảm. Cũng vì thế, các cổ phiếu ngành bất động sản thời điểm hiện tại chưa thể nhận được sự quan tâm của dòng tiền.

Cổ phiếu bất động sản vẫn phải chờ các yếu tố hỗ trợ "lên tiếng" để hút dòng tiền trên thị trường chứng khoán tham gia. Ảnh: Minh họa.

*PV: Dường như các yếu tố tác động quan trọng nhất tới thị trường bất động sản vẫn chưa có “cửa sáng” trong ngắn hạn và trung hạn. Ông có đánh giá thế nào về các yếu tố có thể hỗ trợ thị trường này và dòng cổ phiếu nhà đất trong giai đoạn hiện nay?

Ông Lê Ngọc Nam: Trong ngắn hạn, đúng là thị trường bất động sản đang gặp khó và các cổ phiếu ngành bất động sản ít được chú ý. Tuy vậy, nếu xét về dài hạn, bất động sản vẫn là một ngành tiềm năng, có cơ hội tăng trưởng tốt.

Có thể thấy, trong các năm gần đây, tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam thuộc top đầu trong khu vực và trên thế giới. Cùng với sự phát triển của kinh tế là sự phát triển về cơ sở hạ tầng (điện, đường, trường, trạm), các dự án đầu tư công có quy mô lớn (giai đoạn 2021 - 2025) cũng đang gấp rút được triển khai như sân bay Long Thành, đường cao tốc Bắc Nam, đường sắt Bắc Nam, các tuyến metro tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh,… Do đó, sự thay đổi về cơ sở hạ tầng trong thời gian tới sẽ tác động trực tiếp đến ngành bất động sản.

Trong tương lai, cùng với việc phát triển kinh tế, thu nhập của người dân tốt hơn, thì nhu cầu về bất động sản cũng ngày một gia tăng, mọi người sẽ thích ở những nơi rộng rãi, thoải mái hơn. Do đó, tiềm năng phát triển ngành bất động sản ở Việt Nam còn rất lớn.

Trong dài hạn, thị trường bất động sản cũng có những rủi ro nhất định như việc phát triển tràn lan các dự án không theo quy hoạch, có thể dẫn đến sự lệch pha cung cầu (cả về phân khúc nhà ở, cả về quy mô vị trí phát triển các dự án). Các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn phát triển các dự án nhưng không đảm bảo tiến độ,… Tuy vậy, dưới sự quản lý của Nhà nước, chúng ta có thể hy vọng rằng, ngành bất động sản Việt Nam sẽ đi đúng hướng.

Gần đây, Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tầng lớp công viên chức và người lao động. Đồng thời, Nhà nước cũng đang tiến hành ra soát quỹ đất tại các địa phương.

*PV: Thông thường theo yếu tố mùa vụ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ghi nhận doanh thu lợi nhuận tích cực hơn vào cuối năm. Vậy còn năm nay, ông dự báo thế nào? Liệu cổ phiếu bất động sản có cơ hội thu hút lại dòng tiền trong những tháng cuối năm hay không, thưa ông?

Ông Lê Ngọc Nam: Cuối năm thường là thời điểm các doanh nghiệp gấp rút hoàn thành các thủ tục và bàn giao nhà cho khách hàng, do đó doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản thường tích cực hơn trong các quý cuối năm.

Tôi cho rằng, năm nay cũng không phải là ngoại lệ khi phần lớn doanh thu của ngành bất động sản sẽ được ghi nhận vào nửa cuối năm.

*PV: Xin cảm ơn ông!

Duy Thái