Gỡ “nút thắt” để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Còn sự chồng chéo, mâu thuẫn về pháp lý

Bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn thời gian qua sự phát triển của lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập, vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc phát triển các dự án BĐS ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường… Ngoài ra, sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn làm ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới.

Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết, qua nghiên cứu Luật Đất đai và văn bản liên quan, có 5-6 văn bản pháp luật có sự chồng chéo, mẫu thuẫn. Ví dụ Luật Đấu thầu, việc lựa nhà thầu chủ yếu qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Luật Đấu thầu đang có mâu thuẫn với Luật Đất đai ở quy định loại đất này.

Khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn làm ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới. Ảnh: TL

Đối với Luật Đất đai, với dự án có sử dụng đất khi tổ chức đấu thầu rồi thì có cần đấu giá hay không? Đây là vấn đề vẫn chưa thống nhất giữa 2 luật. Về thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất, để đánh giá năng lực nhà đầu tư, đánh giá yếu tố pháp lý để áp dụng thì Luật Đầu tư xác định thời điểm nộp hồ sơ, nhưng Luật Đất đai xác định thời điểm để xem xét văn bản thẩm định là thời điểm giao đất. Khác nhau về thời điểm dẫn đến khác nhau về yếu tố pháp lý. Thời gian thẩm định hồ sơ Luật Đầu tư quy định 15 ngày, Luật Đất đai 30 ngày.

“Bên cạnh đó, về quy định chấm dứt dự án đầu tư. Luật Đầu tư quy định 12 tháng, Luật Đất đai có thể gia hạn 12 tháng. Dẫn đến xung đột giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai liên quan đến dự án. Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn với Luật Đất đai liên quan đến vốn tối thiểu của chủ đầu tư khi liên quan đến đấu giá sử dụng đất. Luật Đầu tư quy định 20 tỷ đối với dự án quy mô dưới 20ha, Luật Đất đai quy định 20% với dự án có quy mô dưới 20ha và 15% đối với dự án trên 20ha… Do đó, khi xây dựng các văn bản luật cần có thống kê cụ thể để khi ban hành các văn bản pháp luật có sự đồng bộ. Nếu có khó khăn trong sửa đổi các luật liên quan có thể ban hành 1 luật chung để có pháp lý ổn định” - LS Đặng Văn Cường cho hay.

Cần định danh tất cả các loại hình

Đồng tình với quan điểm trên, PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, hệ thống luật pháp quy định về thị trường BĐS bao giờ cũng thay đổi chậm hơn những biến động thực tế. Đặc biệt là thị trường BĐS du lịch, BĐS nghỉ dưỡng, Condotel thường biến đổi nhanh, dễ dẫn đến xung đột cao.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, chúng ta cần tiếp cận giải quyết vấn đề phải trên nền tảng Luật Đất đai, cho nên, muốn giải quyết được việc gì thì cần phải dựa trên nền tảng đấy. Về nguyên tắc, cần lấy Luật Đất đai sửa theo đúng quy định thị trường và làm nền tảng sửa các luật khác, nếu không sẽ gây ra tình trạng xung đột. Đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, câu chuyện rõ ràng không phải quá phức tạp về mặt pháp lý. Vấn đề quan trọng nhất đó là phải xác định được người chịu trách nhiệm về việc đó và cá nhân phải chịu chứ không phải tập thể phải chịu.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup kiến nghị, với mỗi dự án BĐS thì vấn đề quy hoạch rất quan trọng. Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch chung và trong quy hoạch chung sẽ có quy hoạch riêng về đất đai. Tuy nhiên, nhiều địa phương do không quy hoạch kỹ và thiếu tư vấn, dẫn tới triển khai một số dự án không phù hợp. Do vậy, cần phải quan tâm chú trọng nhiều hơn đến vấn đề này.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh, Nghị quyết 18 của Quốc hội ban hành đã nêu rõ 10 điểm liên quan đến đất đai. Trong đó có mấy điểm rất quan trọng cần lưu ý vì có thể tháo gỡ những nút thắt cho thị trường BĐS. Thứ nhất là vấn đề quy hoạch là vô cùng quan trọng, nhưng trong thời gian qua đã làm không tốt, dẫn đến khi làm xong thì chỗ kia bị bỏ phí, bỏ hoang vì quy hoạch không được tốt. Quy hoạch phải gắn với hệ sinh thái, tức là xây dựng công trình bất động sản phải gắn với các dịch vụ đi kèm cho vui chơi, giải trí, y tế, giáo dục…

“Thứ hai, đó là vấn đề định danh, tức là phải định danh tất cả các loại đất đai khác nhau ở trong Luật Đất đai sửa đổi. Các loại hình như condotel, officetel phải được định danh trong Luật Đất đai và sau đó là những luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… sẽ thể chế hóa. Định giá đất đai là vô cùng quan trọng. Tôi đang đề xuất có một lộ trình trong thực hiện bỏ khung giá đất và định giá đất theo giá thị trường. Phải có lộ trình, thậm chí đến năm 2025 trở đi chúng ta mới có được định giá đất theo giá thị trường” - TS Cấn Văn Lực cho hay.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, vấn đề thứ 3 trong giao dịch BĐS trong thời gian tới là, theo Dự thảo Luật Đất đai có 2 kênh giao dịch, thứ nhất là phải qua sàn giao dịch bất động sản; hai là phải qua văn phòng… Muốn hình thức nào cũng được, nhưng không được tăng chi phí của người dân, không thể cứ qua một khâu trung gian lại phải thêm một phần tốn kém cho người dân.

Hồng Quyên