Thị trường bất động sản 2023 “Sau cơn mưa, trời lại sáng”

Thị trường “đóng băng”

Mặc dù trong ngày tiết trời khá dễ chịu của mùa Giáng sinh, nhưng “sắc thái” trong câu chuyện chia sẻ của anh H (giám đốc đối ngoại 1 tập đoàn) lại không được hồ hởi, ấm áp như mọi khi. Anh cho biết, càng về cuối năm 2023, áp lực của doanh nghiệp về dòng tiền càng lớn và theo đó, chiến lược công ty buộc phải thực hiện “thắt lưng buộc bụng” bằng cách không ai muốn, nhưng trong yếu tố sống còn thì nhất định phải làm.

Anh H chia sẻ, kể từ khi dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản bị siết chặt, các doanh nghiệp bắt đầu “ngạt thở”. Trong bối cảnh khó khăn đó cộng thêm áp lực phải mua lại và đáo hạn các lô trái phiếu, mà giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán lại đang lao dốc. Trong tình hình như thế, việc giảm lương trên toàn hệ thống là hết sức dễ hiểu…

Ngược thời gian về đầu năm 2022, chúng ta thấy một gam màu tươi sáng và tràn đầy hy vọng khi dịch Covid-19 được kiểm soát. Điểm sáng thị trường rơi vào quý I kéo dài đến giữa quý II/2022, các chỉ số (nguồn cung, tiêu thụ) đều tăng đáng kể. Đầu năm thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực bao nhiêu thì giai đoạn cuối năm lại ghi nhận sự trầm lắng bấy nhiêu.

Sự nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành đã mang đến nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản.

Chia sẻ với phóng viên TBTCVN, chuyên gia nghiên cứu về thị trường bất động sản, ông Võ Hồng Thắng đưa ra con số, thị trường tháng 11/2022 ghi nhận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021 ở hầu hết các phân khúc (ngoại trừ phân khúc đất nền), nguồn cung giảm 70% – 81%, tiêu thụ giảm 83% - 96%.

Ông Thắng nhận định, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường rơi vào tình trạng khó khăn như hiện nay, tuy nhiên nguồn cơn sâu xa việc trầm lắng đến từ 2 yếu tố.

Thứ nhất là do sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 - 2012 bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới, giai đoạn 2015 - 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ và nhất là mặt bằng giá. Nếu so với 2015 giá hiện nay tăng trung bình 2 - 3 lần, tùy theo từng khu vực, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 - 10 lần.

Cùng với đó, nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, dự án vừa túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng khan hiếm và đến nay gần như mất tích. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư, chiếm tỷ lệ lớn 70% - 80%. Điều này dẫn đến rủi ro khi thị trường bất ổn, nhà đầu tư sẽ bán tháo bất động sản để thu hồi vốn.

Thứ hai, việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản còn nhiều bất cập, nhất là việc phát hành trái phiếu và sử dụng vốn của các doanh nghiệp trong thời gian vừa qua. Tính đến cuối tháng 9/2022, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn lưu hành trên thị trường ước khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương với hơn 13% GDP năm 2021. Tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng.

Doanh nghiệp thích ứng, Nhà nước kích cầu

Có thể xem, năm 2022 là năm đầy biến động và bất ngờ, ảnh hưởng nặng nề, làm nhà đầu tư thiếu niềm tin vào thị trường bất động sản. Đơn cử như lãnh đạo các doanh nghiệp lớn liên tục vướng vào lao lý như ông Trịnh Văn Quyết của FLC, ông Đỗ Anh Dũng của Tân Hoàng Minh, hay bà Trương Mỹ Lan của Vạn Thịnh Phát….

Hơn nữa, nhằm mục đích để người dân tập trung sản xuất chứ không theo kiểu “người người làm cò đất, nhà nhà kinh doanh bất động sản”, các tỉnh, thành phố đã thực hiện siết phân lô, tách thửa trên diện rộng vô hình chung đã làm cho tình hình giao dịch tại các địa phương rơi vào trạng thái “đóng băng”. Xâu chuỗi hiện tượng “domino” ở các sự kiện trên xảy ra, để tồn tại qua giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp đã phải áp dụng hình thức chiết khấu sâu, giảm giá nhà, ưu đãi lãi suất dài hạn một cách… chưa từng có.

Để tháo gỡ tình hình khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, ngày 8/11, tại TP. Hồ Chí Minh, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã họp với đại diện Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chính và hàng chục doanh nghiệp bất động sản lớn để tìm giải pháp gỡ khó cho thị trường.

Đến ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định về việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Tiếp đó, ngày 14/12, Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện 1164/QĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ kỳ vọng sẽ “phá băng” cho thị trường bất động sản.

Một động thái khác khiến nhà đầu tư lạc quan trở lại đó là thông tin vào giữa tháng 12/2022 số liệu thống kê cho thấy, đã có 19 ngân hàng giảm lãi suất cho vay. Đồng thời, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cũng yêu cầu các ngân hàng thực hiện nghiêm túc cam kết giữ lãi suất huy động tối đa không qúa 9,5%.

Kỳ Phương