Định giá đất như thế nào để thuận lòng dân?

09:08 | 15/03/2023 Print
(TBTCO) - Trả lời phỏng vấn của phóng viên TBTCVN, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp của Đại học Luật Hà Nội, Phó Trưởng ban Pháp chế - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, có 4 yếu tố hình thành giá đất. Việc chi tiết các quy định liên quan đến giá đất cần thực hiện bằng đúng các con đường hình thành giá đó, chứ không phải dồn vào một phương pháp định giá đất để bắt 4 quan hệ đó phải tuân theo một công thức cứng nhắc.

PV: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ và giao quyền quyết định bảng giá đất cho HĐND cấp tỉnh (trên cơ sở đề xuất của UBND cấp tỉnh). Bà có bình luận gì về điều này?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung
PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Bà Doãn Hồng Nhung: Luật Đất đai 2013 cũng đã có những quy định về giá đất, bảng giá nhưng lần này đã đề xuất bỏ khung, song vẫn giữ bảng giá và bảng giá đất này sẽ được công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Điều này sẽ giúp giá đất sát với giá thị trường hơn, phù hợp với sự biến động của giá thị trường.

Tuy nhiên, khi áp dụng trong thực tế sẽ vất vả cho cơ quan quản lý nhà nước trong lúc áp dụng khung giá đất vào quá trình thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, khó khăn trong giải phóng mặt bằng hoặc các vấn đề liên quan đến thuế chuyển nhượng, bởi vì giá năm sau có thể cao hơn năm trước.

PV: Theo nhiều chuyên gia nhận định, vấn đề định giá đất sao cho sát thị trường rất khó. Ý kiến của bà về vấn đề này ra sao?

Bà Doãn Hồng Nhung: Định giá đất là một sự ước tính khoản tiền mà doanh nghiệp (DN) có thể chấp nhận để trả cho mảnh đất đó. Vì vậy, việc định giá còn phụ thuộc vào vị trí, hình dáng, kích thước, quy mô và cả lịch sử của mảnh đất đó nữa. Do đó, giá đất là con số của sự ước tính trong một khoảng thời gian nhất định và để sát với giá thị trường thì nên dùng biện pháp làm sao tính được thu nhập ít nhất từ 3 - 5 năm của doanh nghiệp trong quá trình họ triển khai. Để từ đó, người sử dụng đất có thể góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất vào hoạt động của DN và lợi nhuận của họ vẫn được chia theo vốn góp, đó là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Điều này sẽ an toàn hơn và đảm bảo đời sống của người dân hơn là việc thu hồi đền bù một lần.

Chính vì vậy, nếu muốn phát triển bền vững thì theo tôi, ngoài vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư, người có đất có thể có quyền được góp vốn vào doanh nghiệp bằng chính quyền sử dụng đất, lợi tức gắn với hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Đồng thời, điều này cũng làm cho quyền sử dụng đất của người dân được bảo toàn và giảm bớt nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp khi phải trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng một lần cho người sử dụng đất.

Nguồn: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đồ họa: Văn Chung
Nguồn: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Đồ họa: Văn Chung

PV: Dù hiện nay có 5 phương pháp định giá đất song giá đất vẫn còn chưa phù hợp và là nguyên nhân gia tăng các vụ khiếu kiện, chậm giải phóng mặt bằng. Vậy phải định giá như thế nào để được công nhận là sát với giá thị trường, thưa bà?

Công khai thông tin công bằng cho các nhóm đối tượng

Theo bà Ramla Khalidi - Đại diện thường trú Chương trình Phát triển Liên hợp quốc (UNDP) tại Việt Nam, việc chia sẻ thông tin không công bằng cho các nhóm đối tượng về kế hoạch sử dụng đất và bảng giá đất là một trong những nguyên nhân dẫn tới khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ rất lớn. Kinh nghiệm thực tiễn tốt ở nhiều quốc gia cho thấy, nơi nào thông tin đất đai được chia sẻ công khai, minh bạch và người dân có cơ hội cho ý kiến vào các dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảng giá đất, thì nơi đó kiểm soát tốt hơn nguy cơ tham nhũng liên quan đến đất đai, giảm thiểu những bức xúc liên quan đến đất đai, từ đó niềm tin của người dân với chính quyền được cải thiện.

Bà Doãn Hồng Nhung: Theo tôi, có 4 yếu tố hình thành giá đất: Một là do khung giá của Nhà nước quy định; hai là giá do hai bên tự thoả thuận; ba là do đấu giá mà có; bốn là do cơ quan thẩm định giá và cung cấp bằng chứng thư định giá. Như vậy, trong việc chi tiết các quy định liên quan đến giá đất, chúng ta cũng phải thực hiện theo đúng 4 con đường hình thành giá đó, chứ không phải dồn vào một phương pháp định giá đất để bắt 4 quan hệ đó phải tuân theo một công thức cứng nhắc.

Bởi vì giá đất còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố về định tính, định lượng và cả các vấn đề liên quan đến tình cảm, đạo đức, các xu hướng phát triển và cả bất động sản hình thành trong tương lai, nên các hình thức, hành vi và các quy phạm pháp luật ban hành ra phải có tính dự báo, dự đoán và ứng xử với các tình huống có thể xảy ra trong tương lai. Có như vậy mới thuận với lòng dân.

Tôi hy vọng với 4 con đường hình thành giá đất, các nhà soạn thảo luật sẽ định hình cho mình và làm sao để có cơ sở pháp lý an toàn nhất, để quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản và quyền, lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, để có thể phát triển đầu tư cho Việt Nam trong tương lai.

PV: Xin cảm ơn bà!

Định giá đất theo khung rất khó để sát với thị trường

Cho ý kiến xung quanh vấn đề giá đất, khung giá đất, bà Hoàng Thị Vân Anh - nguyên Vụ trưởng Vụ Chính sách và pháp chế (Tổng cục Đất đai - Bộ Tài nguyên và Mội trường) cho rằng, cần phải hiểu đúng về vấn đề giá đất.

Bà Vân Anh cho biết, hiện nay, theo quy định hệ thống giá đất của Nhà nước có khung giá đất, bảng giá và có giá đất cụ thể. Khung làm căn cứ để các địa phương xây dựng bảng giá đất. Giá đất trong bảng thực ra là định giá hàng loạt phục vụ chủ yếu việc thu thuế và phí, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đối với mảnh đất họ sử dụng. Kinh nghiệm các nước cho thấy, định giá hàng loạt để thu thuế, phí không phải lúc nào cũng đạt 100% giá thị trường. Tất nhiên, nguyên tắc để xác định bảng giá đó phải là nguyên tắc thị trường, biến động 20% là phải điều chỉnh, song cũng chỉ tương đối.

Một điểm nữa là thông tin đầu vào để xây dựng khung, bảng giá thực hiện qua khảo sát thực tế. Độ chính xác của định giá liên quan đến nhiều yếu tố như thông tin đầu vào định giá, nhất là thông tin giao dịch đất đai, các bên mua bán ghi giá thấp thì sẽ không bao giờ thu được giá trị thực để định giá đầu vào chính xác. Thông tin đầu vào đã không chính xác thì chắc chắn kết quả định giá cũng không chính xác được. Bên cạnh đó, có nhiều thông tin khác nữa như vị trí, kích thước, hình dáng khu đất, các diễn biến xảy ra trên khu đất…, nên các chuyên gia định giá sẽ phải thu thập thông tin có tính phổ biến để làm căn cứ tính giá, chứ không phải nhìn hiện tượng đấu giá cao ở khu này thì xung quanh sẽ được hưởng lợi giá cao như vậy.

Cũng theo bà Vân Anh, việc tham nhũng, trục lợi không phải nguyên nhân chính từ bảng giá đất. Nguyên nhân này chỉ đúng trong một số trường hợp những khu đất nhỏ giá trị thấp được áp dụng phương pháp tính hệ số. Hệ số phải thị trường nhưng nếu xác định hệ số không chính xác thì khi nhân với giá trong bảng giá sẽ ra giá thấp. Còn nếu định giá theo phương pháp thị trường, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư nếu chuẩn thông tin, chuẩn phương pháp sẽ tránh được tham nhũng, trục lợi từ bảng giá đất.

Thảo Miên

© Thời báo Tài chính Việt Nam