Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp

Chiều 17/3, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bổ sung quy định chính sách nhà ở cho công nhân, lực lượng vũ trang

Trình bày tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh. Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Riêng các giao dịch liên quan đến nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chuyển sang điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản để tránh trùng lắp.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung nhiều điểm mới đáng chú ý như quy định về sở hữu nhà chung cư. Theo đó, quy định rõ về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định của Luật; sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.

Đối với chính sách về nhà ở xã hội (NOXH), dự thảo sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về: đối tượng, hình thức và điều kiện thụ hưởng chính sách NOXH; loại hình dự án đầu tư xây dựng NOXH; loại NOXH; đất để xây dựng NOXH; lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng... Đồng thời, bổ sung các quy định mới về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị

Đề xuất thu hồi đất nếu không thống nhất được phương án xây dựng lại nhà chung cư

Thẩm tra dự thảo luật, Ủy ban Pháp luật tán thành với việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở theo Tờ trình của Chính phủ, đồng thời cũng nêu ý kiến về nhiều vấn đề cụ thể Chính phủ đề xuất.

Về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, bởi chính sách này chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn, có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư. Bên cạnh đó, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo luật.

Theo đánh giá tác động, một bất cập hiện nay của Luật Nhà ở là sự không đồng thuận của người dân trong việc di dời đối với các nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng, dẫn đến vướng mắc trong công tác triển khai. Vì vậy, nhiều ý kiến trong cơ quan thẩm tra đề xuất phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, đồng thời bổ sung quy định theo hướng Nhà nước quyết định di dời người dân ra khỏi các nhà chung cư không bảo đảm an toàn theo quy định của pháp luật về kiểm định công trình xây dựng mà không cần có sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư.

Luật hóa một số quy định phù hợp tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, quy định các chủ sở hữu không đồng thuận, không tham gia biểu quyết phải chấp hành các quyết định đã được biểu quyết thông qua hợp lệ của hội nghị chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm cả lựa chọn nhà đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn hiện nay, thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cùng với đó, nghiên cứu quy định theo hướng: trường hợp sau một thời gian nhất định do Luật quy định mà các chủ sở hữu không thống nhất được phương án xây dựng lại nhà chung cư thì Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất (tương tự như quy định thu hồi đất đối với các dự án chậm triển khai) và sửa quy định tương ứng trong Luật Đất đai cho đồng bộ, thống nhất.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng

Liên quan đến chính sách nhà ở cho lực lượng vũ trang, Ủy ban Pháp luật đề nghị bỏ quy định tại Khoản 2 Điều 101 “2. Đất quốc phòng, an ninh do các đơn vị quân đội, công an đang quản lý sử dụng, nhưng trong quy hoạch không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở theo quy định của Luật Đất đai để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang”.

Đồng thời, tại dự thảo quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang bằng nguồn vốn, hoặc hình thức quy định tại khoản 2 Điều 100 của luật này được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo Ủy ban Pháp luật, Điều 118 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định đất xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang là đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Do đó, cần làm rõ vấn đề này để quy định thống nhất trong hai dự thảo luật.

Về đối tượng được hưởng chính sách về nhà lưu trú cho công nhân, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, việc quy định đối tượng “chuyên gia” (bao gồm cả chuyên gia nước ngoài) và đối tượng là “người lao động” đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuộc đối tượng được hưởng chính sách về nhà lưu trú cho công nhân là chưa phù hợp.

Ngoài ra, cơ quan thẩm tra lưu ý dự thảo luật còn có một số quy định xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo luật đã và chuẩn bị trình Quốc hội, cụ thể là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)./.

Hoàng Yến