Nghịch lý thị trường bất động sản: Giao dịch giảm, giá vẫn tăng

Nguồn hàng khan hiếm là nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua.

Nguồn cung giảm mạnh

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam cho thấy, nguồn cung BĐS trên cả nước trong nửa đầu năm nay đạt 129.890 sản phẩm, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt 47.119 sản phẩm. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, quý II/2021 ghi nhận 4.028 sản phẩm BĐS chào bán. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm phần lớn, với 3.844 sản phẩm. Tuy vậy, tổng sản phẩm giao dịch trên thị trường rất thấp, chỉ đạt 963 sản phẩm (856 căn hộ chung cư và 110 nhà thấp tầng). So với tổng nguồn cung trong quý II/2021, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm BĐS trên cả nước chỉ đạt 23,9%. Lượng hàng tồn kho rất lớn, nguyên nhân do từ đầu năm 2020 đến nay, lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh.

Báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã chỉ ra 2 bức tranh thị trường của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong đó có nhiều điểm trái ngược nhau. Chẳng hạn, ở phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội, sau biến động sốt đất mạnh và dịch Covid-19 kéo dài, nhìn chung thị trường Hà Nội yếu, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà.

Đáng nói, ở thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp. Sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy (Hà Nội).

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ biến động rất mạnh trong quý II/2021. Trong đó, giá bán biến động mạnh nhất thuộc về khu vực TP. Thủ Đức, quận 7 và một số quận trung tâm. Nếu so với năm 2019 giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP. Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần (thời điểm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2, hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m2 và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2).

Diễn ra tương tự ở phân khúc đất nền, nhà liền kề, tại Hà Nội, nguồn cung suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt. Lượng giao dịch thấp một phần do giá còn ở mức cao, một phần do dịch Covid-19 kéo dài (tháng 5+6); tình trạng sốt đất và đầu tư theo phong trào, đám đông… đã đẩy nhiều nhà đầu tư lẻ phải chịu hậu quả. Thị trường đã xuất hiện nhiều hiện tượng giao bán cắt lỗ, giảm giá. Một số sản phẩm cao cấp cũng có dấu hiệu giảm giá thông qua việc đưa ra chính sách khuyến mãi lớn và tặng quà khủng.

Về giá bán, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá đất tại các dự án ở Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) chững lại và giữ như ở cuối quý I/2021 mặc dù giao dịch thấp. Giá đất ở một số khu vực có hiện tượng sốt đất như: Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức… đã có dấu hiệu sụt giảm, thể hiện qua thông tin chào bán trên thị trường. Tuy nhiên, cũng không xuất hiện giao dịch thực. Ngược với tình hình trên, tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà đất cũng như căn hộ, loại hình shop house tại các khu vực TP. Thủ Đức cũng bị đẩy giá rất mạnh.

Xét về lượng cung và giao dịch trên thị trường, trong quý II/2021, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội xêm xêm nhau. Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 4.578 sản phẩm, giao dịch 1.094 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 23,9%. Trong khi đó, tại

TP. Hồ Chí Minh, tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 4.028, giao dịch được 963 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình cũng đạt khoảng 23,9%. Trong đó, cả 2 thị trường phân khúc nhà thấp tầng có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, còn căn hộ cao cấp hấp thụ thấp nhất.

Thiếu nguồn cung khiến giá tăng

Đánh giá về tình hình thị trường BĐS quý II và 6 tháng đầu năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 (các sản phẩm chào bán hiện đa phần là hàng tồn).

“Do ảnh hưởng Covid-19 nên thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái; nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Tuy nhiên trên thực tế thị trường lại cho thấy xuất hiện những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Theo đó, nguồn tiền thực tế vào thị trường BĐS rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá BĐS bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3 vừa qua” - ông Đính phân tích.

Theo ông Đính, chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật; xẻ thịt, chia lô đất rừng đồi ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.

Để thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, ông Đính cũng đưa ra một số khuyến nghị như đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường BĐS. Bên cạnh đó, việc dịch bệnh sớm kiểm soát sẽ kích thích phát triển ở các lĩnh vực kinh tế khác ngoài BĐS.

Hồng Quyên

Hồng Quyên