Cơn sốt đất nền hạ nhiệt

Giá bắt đầu giảm trên diện rộng

Cuối năm ngoái, trong cơn sốt đất, anh Tuyến (Việt Yên, Bắc Giang) mua một lô đất nền tại xã Nội Hoàng, huyện Yên Dũng - nơi mà hơn một năm vừa qua có những cơn sốt đất liên tiếp. Tính đến giữa tháng 3, có thời điểm giá một số lô đất 100m2 khu vực anh mua đã được giao dịch chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng, tức là tăng 400 triệu đồng so với thời điểm anh mua cách đây 4 tháng. Tuy nhiên, đến nay một số khách quan tâm chỉ trả giá mức 2 tỷ đồng.

Anh Hạnh, một môi giới chuyên bán các dự án đất nền tại Bắc Giang cho biết, khoảng một tháng nay, thị trường tại địa phương này có dấu hiệu chậm lại khi số lượng nhà đầu tư quan tâm giảm đi rõ rệt. Cũng bởi vậy, số môi giới tập trung quanh các dự án cũng thưa dần.

“Các dự án chưa đủ điều kiện bán hàng thì vắng vẻ hẳn, không còn hiện tượng tập trung đông môi giới và nhà đầu tư quanh dự án như trước đây. Giá bán cũng bắt đầu giảm 2 - 3 triệu đồng/m2. Một số dự án đã có sổ đỏ thì giá có nơi giảm nhẹ nhưng ít khách quan tâm hơn hẳn nên nhiều người muốn bán nhưng cũng đang gặp khó khăn” - anh Hạnh nói.

Một dự án đất nền tại thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng. Ảnh chụp ngày 30/4/2021: Nguyễn Hà

Theo khảo sát của phóng viên Thời báo Tài chính, hiện không còn tình trạng môi giới, nhà đầu cơ tập trung tại một số dự án chưa đủ điều kiện bán hàng. Dự án Mỹ Độ Vista, nằm ở ven thành phố Bắc Giang do Hải Phát Land phân phối, hồi cuối tháng 2, đầu tháng 3 là một trong những khu vực sốt nhất địa phương này khi thu hút lượng môi giới đông đảo, nhà đầu tư nườm nượp đến thăm bất kể ngày nào trong tuần. Khi đó, dự án được tung ra thị trường với giá chênh 3 - 4 triệu đồng/m2, tức là khi mua một lô đất 80m2, ngoài giá gốc từ 18 - 23 triệu đồng/m2, khách hàng sẽ phải trả chênh từ 300 - 400 triệu đồng. Tuy nhiên, ngay khi Sở Xây dựng “tuýt còi” dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, quanh khu vực dự án vắng bóng người.

“Cách đây hơn 1 tháng, tôi thấy người đến nườm nượp quanh khu vực này dự án bất kể ngày nào trong tuần. Tuy nhiên, khoảng một tháng nay, thỉnh thoảng tôi mới thấy lác đác một vài người đến rồi lại đi” - bác Tuấn, một người dân sinh sống gần dự án cho biết.

Không riêng dự án này, anh Bản, đại diện đơn vị phân phối các dự án khu đô thị, khu dân cư tại Bắc Giang, cho biết hoạt động kinh doanh các dự án bên anh đang bị chậm lại, lượng khách quan tâm giảm hẳn, khác hoàn toàn với một tháng trước. Lượng giao dịch thành công cũng chỉ bằng 20% so với đầu tháng 3.

Khảo sát từ một số môi giới, đơn vị phân phối chuyên bán đất nền ở thị trường Hải Phòng, Hà Nam, Bắc Ninh, Hải Dương, Đà Nẵng… cho biết bắt đầu xuất hiện tình trạng bỏ cọc ở một số dự án. Trước đó, đây đều là những khu vực nóng nhất trên thị trường những tháng đầu năm 2021. Tuy nhiên, hiện tại ở các dự án hoặc văn phòng công chứng ở nhiều tỉnh, thành không còn cảnh mua bán nhộn nhịp, sang tay ồ ạt như cách đây hơn một tháng trước. Giá bán cũng có dấu hiệu chững lại, thậm chí một số nơi giảm nhẹ.

“Tại Hà Nam, không còn văn phòng nào nhận công chứng treo hồ sơ nữa. Công cuộc lướt sóng của nhà đầu tư trở nên khó khăn hơn” - đại diện sàn bất động sản Tiến Phát, chuyên phân phối dự án tại Hà Nam cho biết.

Không gặp tình trạng tương tự, song khảo sát một số sàn bất động sản tại Thanh Hoá cũng cho thấy dấu hiệu chững lại về mức độ quan tâm và thanh khoản, tuy nhiên, giá bán chưa giảm.

“Thị trường đã qua giai đoạn đỉnh của thanh khoản. Một số dự án đã có sổ, pháp lý hoàn tất chưa có hiện tượng giảm giá, nhưng thanh khoản thấp rõ rệt. Còn những dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý thì lượng khách quan tâm giảm mạnh, thậm chí chỉ bằng 30% so với 1 tháng trước, thanh khoản hầu như không có”, anh Tuấn - Giám đốc kinh doanh sàn Tuấn Trang, chuyên bán đất nền Thanh Hoá cho biết.

Khi cơn sốt đất đi qua

Ông Lê Hoàng Châu – Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HCM) nhận định, kể từ năm 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng xảy ra vừa qua. Theo ông, thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới đầu nậu, cò đất, những doanh nghiệp kinh doanh thiếu đạo đức dùng các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, cài “chim mồi” giao dịch để mua bán giả tạo.

Khi cơn sốt đất xẹp xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân lướt sóng theo đám đông do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Ông cũng chỉ ra, việc giá đất ở một số địa phương thời gian qua bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng mới sẽ tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư.

Một dự án đất nền tại tỉnh Bắc Giang đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng và làm hạ tầng. Ảnh: Hạnh Vũ

Thị trường bất động sản kể từ đầu năm nay cũng trải qua những đợt tăng giá mạnh song theo các chuyên gia cũng chứa đựng nhiều rủi ro về pháp lý cho nhà đầu tư. Cụ thể, theo Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong số 50 dự án đã và đang chuẩn bị triển khai tại Bắc Giang thì có đến 28 dự án chưa đủ điều kiện bán hàng. Song, "sức nóng" lại tập trung ở những dự án chưa đủ điều kiện bán hàng vì khả năng sinh lời cao. Có thời điểm, ở những khu vực sốt giá nhất như ven 4 khu công nghiệp Vân Trung, Đình Trám, Song Khê, Nội Hoàng, Quang Châu giá dao động từ 25 - 40 triệu đồng/m2, tăng tới 50 - 70% so với cuối năm 2020.

Còn tại Hải Phòng, trong khi những dự án ở trung tâm thành phố được mở bán chủ yếu là hàng tồn, không có sự biến động giá mạnh thì ở những vùng ven thành phố, hoạt động mua bán đất trong dân lại diễn ra sôi động. Mức giá cuối quý I ở khu vực này dao động từ 8 - 15 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2020, tương đương mức tăng tới 60 - 70%.

Tương tự, ở Thanh Hoá, sau Tết Nguyên đán, giá đất ở hầu khắp các địa phương đều tăng đột biến, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận thành phố như Thanh Hoá, Sầm Sơm và các khu vực đang quy hoạch dự án lớn. Theo Hội Môi giới BĐS, từ đầu tháng 3 trở lại đây, giá đất nền tại nhiều địa phương của tỉnh Thanh Hoá đã tăng trung bình khoảng 50 – 60% so với cuối năm 2020, kể cả những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ.

Tính đến cuối tháng 3, giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều dao động 12 - 15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2 - 3 lần so với giá thị trường cùng kỳ năm trước.

Cho rằng đây là những mức tăng khá mạnh trong một thời gian ngắn, ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, sau thời gian nóng, sốt, các nhà đầu cơ sẽ rời khỏi thị trường, lực cầu đầu tư sẽ giảm mạnh.

“Với việc vào cuộc của chính quyền địa phưpng, giá đất sẽ được kiểm soát và không tăng mạnh so với quý I. Thậm chí một số khu vực sẽ xuất hiện giảm giá, cắt lỗ dù trong quý II, đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương” - ông Đính nói.

Nguyễn Hà - Minh Châu

Nguyễn Hà - Minh Châu