Thêm nhiều quy định bảo vệ người mua bất động sản

ĐB Trương Trọng Nghĩa (TP.HCM) phát biểu tại Quốc hội. Ảnh: TTXVN

Chiều 18/6, sau khi biểu quyết thông qua Luật Xây dựng, các ĐB Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (KDBĐS).

Vốn 50 tỷ đồng mới được KDBĐS: Chưa rõ căn cứ

Cho rằng “bất động sản là lĩnh vực rất mạnh, có thể đẩy nền kinh tế đi nhanh, mạnh, đồng thời cũng có thể đánh sụp cả nền kinh tế”, ĐB Trương Trọng Nghĩa (TP.HCM) đề cao vai trò quan trọng của Luật này trong nền kinh tế. Để hoàn thiện dự thảo, ĐB Trương Trọng Nghĩa đề nghị làm rõ về quy định mua bán, cho thuê, thế chấp nhà ở, công trình hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền lợi của người góp vốn, đảm bảo quyền chuyển nhượng, kiểm soát tiền đã góp của người góp vốn.

Góp ý cụ thể hơn, các ĐB cho rằng cần quy định rõ về các khoản tiền huy động, phải được quản lý trong tài khoản riêng ở ngân hàng, chỉ được giải ngân khi được sử dụng đúng mục đích của dự án, có chế tài xử lý khi vi phạm. Tuy nhiên, cũng xem lại tính rủi ro cho ngân hàng khi đứng ra bảo lãnh và thanh toán. Theo đó, có thể bổ sung hình thức ký quỹ hoặc mua bảo hiểm cho dự án. Bổ sung quy định khi hoàn trả tiền cho bên thuê thì phải tính lãi suất theo ngân hàng.

Về nguyên tắc KDBĐS, ĐB Thân Đức Nam (Đà Nẵng) cho rằng để khắc phục tình trạng một số dự án không đảm bảo chất lượng, sau khi bán hết thì rút khỏi dự án, không bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước, khiến hạ tầng hư hỏng nhưng không ai sửa chữa. Vì vậy, cần quy định chủ đầu tư có khoản ký quỹ, sau khi hoàn thành các hạng mục đầu tư hạ tầng, bàn giao thì sẽ được trả lại.

Tuy nhiên, ĐB Trương Trọng Nghĩa cho rằng nếu bắt DN chôn vốn trong suốt vòng dự án thì sẽ nặng nề, nên chia theo giai đoạn, từng mức đóng khác nhau và cho giải ngân theo từng giai đoạn.

Đối với quy định về vốn pháp định của DN bắt buộc phải từ 50 tỷ đồng trở lên, nhiều ĐB cũng có ý kiến khác nhau. ĐB Trần Thị Quốc Khánh (Hà Nội) cho rằng quy định này là cần thiết, để đảm bảo năng lực của DN KDBĐS, hạn chế rủi ro. Nhiều ĐB cũng đồng ý về nguyên tắc là cần phải có vốn pháp định, tuy nhiên cho rằng quy định vốn pháp định 50 tỷ đồng là quá cao, chưa rõ căn cứ. ĐB Phạm Văn Tấn (Nghệ An), Nguyễn Ngọc Bảo (Vĩnh Phúc) lưu ý nếu DN có quy mô nhỏ thì sẽ không sử dụng hết mức này, gây lãng phí vốn. Việc áp dụng quy định vốn pháp định như nhau không phân biệt quy mô, công năng, tổng mức dự án… là không bình đẳng giữa các DN.

Liên quan đến điều kiện KDBĐS, ĐB Nguyễn Quốc Bình (Hà Nội), Nguyễn Minh Quang (Hà Nội) nêu rõ, quy định các hoạt động cho thuê, mua bán, quy mô nhỏ không phải thành lập DN, đăng ký kinh doanh mà chỉ phải kê khai nộp thuế còn rất chung chung vì chưa rõ thế nào là quy mô nhỏ. Điều này dễ dẫn đến việc lách luật, lách thuế. Vì vậy, các ĐB đề nghị làm rõ về nội dung kinh doanh quy mô nhỏ ngay trong dự thảo luật.

Nhiều ĐB cũng đề nghị xem lại quy định phải có đăng ký KDBĐS khi mua bán, cho thuê nhà vì quy định như vậy là hợp lý, trên thực tế cũng sẽ không quản lý được.

ĐB Nguyễn Ngọc Bảo (Vĩnh Phúc) góp ý về dự thảo Luật. Ảnh: TTXVN

Loại bỏ nhóm “chuyên chạy dự án, kinh doanh cơ chế”

Về các quy định cấm, ĐB Nguyễn Ngọc Bảo (Vĩnh Phúc) đề nghị làm rõ hơn bởi nhiều điều cấm không cần thiết, làm luật rối thêm. Những hành vi sai trái về kinh doanh thực tế đã được quy định rõ trong các luật khác thì không cần nêu lại trong luật này. Đồng thời Luật KDBĐS phải tách bạch hoạt động kinh doanh không lẫn với chương trình phát triển nhà ở của nhà nước.

Cùng quan điểm này, ĐB Trần Du Lịch nêu rõ hơn chủ thể chính của Luật này là người kinh doanh. Luật không chỉ để phát triển thị trường mà còn phải là lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Ghi nhận vai trò của các nhà KDBĐS đối với nhiều công trình, dự án lớn trong những năm gần đây, cần được khuyến khích phát triển. Tuy nhiên ĐB nhấn mạnh, Luật này cần có quy định chặt chẽ để loại bỏ những nhóm KDBĐS mà thực chất là “chuyên chạy dự án, rồi chuyển nhượng kiếm lời, chỉ là kinh doanh cơ chế, vừa làm hại thị trường, vừa làm hư bộ máy nhà nước”.

Cũng nhằm lành mạnh hoá thị trường, ĐB Trần Du Lịch đồng tình với đề xuất của ĐB Thân Đức Nam về việc khuyến khích hình thức đầu tư gián tiếp, dài hạn vào thị trường bất động sản. Từ đó sẽ hình thành quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đây là loại đầu tư tài chính để chuyên nghiệp hoá nhà đầu tư riêng lẻ, tránh gây rối loạn thị trường, giảm rủi ro cho nhà đầu tư.

Ngoài ra các ĐB cũng đề nghị bổ sung quy định siết chặt trách nhiệm nhà đầu tư phải hoàn thành dự án, bổ sung quy định cam kết về tuổi thọ và bảo hành công trình. Đề nghị xem lại quy định về đất đai là bất động sản thì được đưa vào kinh doanh vì theo Hiến pháp, đất đai là sở hữu toàn dân. Các ĐB tán thành mở rộng việc cho người nước ngoài KDBĐS, nhưng cần có quy định chặt chẽ và có cơ chế kiểm soát, cân nhắc an ninh chính trị, không nên tạo thành đặc khu của người nước ngoài, đặc biệt ở các khu vực trọng yếu về an ninh.

Để sớm ổn định thị trường, ĐB Thân Đức Nam còn đề nghị Quốc hội bổ sung ngay vào Nghị quyết của Quốc hội nội dung cho phép người nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài tham gia KDBĐS và việc cho mua bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai. Bởi “nếu đợi đến năm 2015 khi Luật có hiệu lực thì quá chậm” trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Đây là lần đầu tiên dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi được đưa ra lấy ý kiến tại Quốc hội. Dự kiến Luật sẽ được tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu để thông qua tại kỳ họp thứ 8 và có hiệu lực từ năm 2015./.

Hoàng Yến

Hoàng Yến