Dự thảo Luật Nhà ở quy định về nhà chung cư chưa rõ ràng

Luật mới tập trung 10 nội dung chính

Theo tờ trình về dự án Luật Nhà ở, Chính phủ đề xuất 10 nhóm nội dung chủ yếu của dự thảo Luật này gồm: Bảo đảm phát triển nhà ở đúng quy hoạch và kế hoạch, khắc phục tình trạng đầu tư phát triển nhà ở tự phát, lệch pha cung cầu thời gian qua; Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia; Quy định cụ thể, rõ ràng các cơ chế tài chính phục vụ cho phát triển nhà ở; Xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch; Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, bổ sung quy định sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định, tạo điều kiện người dân chọn hình thức sở hữu nhà ở phù hợp; Hình thành hệ thống tài chính nhà ở để huy động các nguồn lực tài chính cho phát triển nhà ở; Làm rõ hơn các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở; Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hầu hết các ý kiến tham gia góp ý xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) đều nhất trí với nội dung của dự thảo Luật do Chính phủ trình. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề có ý kiến khác nhau về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở; quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam…

Tại báo cáo thẩm tra, Ủy ban Pháp Luật của Quốc hội cho rằng, các quy định trong Luật nhà ở hiện hành đã thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nhiều nội dung còn quy định chung chung, không cụ thể.

Ví dụ như về yêu cầu phát triển nhà ở, về tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại, về tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội… thì không quy định tỷ lệ bắt buộc diện tích nhà ở chung cư tại các đô thị; không quy định nhà ở xã hội tại các đô thị đặc biệt, loại 1 đến loại 3 phải là nhà chung cư; đồng thời, cho phép chủ đầu tư được quyết định lựa chọn các loại nhà ở với cơ cấu diện tích khác nhau...

Vấn đề này trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật nhà ở có đánh giá là các quy định hiện hành không còn phù hợp nhưng chưa có lập luận cụ thể những quy định nào không còn phù hợp. Do đó, đề nghị trong Luật này cần quy định cụ thể các chỉ tiêu, định mức nhằm thực hiện được đầy đủ mục tiêu về nhà ở đã được đề ra.

Về mục đích sử dụng nhà ở, dự thảo Luật quy định nhà ở là công trình xây dựng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với mục đích để ở và sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không cấm. Mặc dù đã mở rộng hơn so với Luật hiện hành nhưng lại không rõ nhà ở sẽ được sử dụng vào những mục đích khác là những mục đích gì. Do đó, đề nghị cần quy định rõ và đầy đủ mục đích sử dụng khác của nhà ở ngay trong Luật.

Phân biệt rõ huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai

Về vấn đề cho thuê đất để xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, Ủy ban Pháp Luật cho rằng việc dự thảo Luật quy định chung là quỹ đất sử dụng xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (gồm nhà bán, cho thuê mua, cho thuê) do Nhà nước cho thuê là chưa phù hợp và có thể phát sinh hậu quả pháp lý phức tạp đối với trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuê nhưng đất đã hết thời gian thuê. Vì vậy, đề nghị cần quy định cụ thể là đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì chỉ xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê.

Đối với các quy định về sử dụng nhà chung c, Ủy ban Pháp Luật đề nghị phải quy định ngay trong luật về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư. Đồng thời, cần có quy định rõ việc xử lý đối với các nhà chung cư đã xây dựng trước đây đã xuống cấp, hư hỏng nặng và mất an toàn hoặc quy định thời hạn sử dụng không chỉ đối với nhà chung cư mà còn đối với nhà ở riêng lẻ.

Quy định về mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cần được làm rõ hơn, cụ thể như nếu Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị công ty cổ phần, hay Ban chủ nhiệm của hợp tác xã thì có thành lập công ty cổ phần, hợp tác xã hay không?

Về thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai, Ủy ban Pháp Luật cho rằng quy định này sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động vốn trong phát triển nhà ở. Tuy nhiên, với quy định cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì mặc dù có quy định trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp nhưng vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng.

Mặt khác, quy định tại Điều 68 của dự thảo Luật còn cho phép huy động vốn cho phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Như vậy, nếu có quy định về điều kiện giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án thì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà vì sẽ khó được ký hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Tiếp theo chương trình, các ĐB đã thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Xây dựng.

Hoàng Yến

Hoàng Yến