Thị trường bất động sản: Khó tái diễn cảnh sốt đất những tháng cuối năm

Nguồn: Bộ Xây dựng Đồ họa: Hồng Vân

Nếu quý III/2021 dịch bệnh được kiểm soát thành công thì quý IV thị trường bất động sản có thể hồi phục nhưng không quá mạnh mẽ. Phóng viên TBTCVN đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), xung quanh vấn đề này.

PV: Thưa ông, nhiều báo cáo của các đơn vị nghiên cứu bất động sản (BĐS) gần đây có những đánh giá khả quan về thị trường BĐS những tháng cuối năm, quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng thị trường sẽ không quá khả quan, do vẫn phải tiếp tục đối mặt với những thách thức của việc bùng phát dịch bệnh. Bởi Covid-19 vẫn là bệnh dịch khó lường trước và có thể bùng phát bất cứ khi nào nếu không được kiểm soát tốt. Dịch bệnh thời gian qua cũng gây ra những ảnh hưởng nhất định như thu nhập trong dân giảm sút, hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp cũng kém, các dự án gần như dừng tại chỗ, tỷ lệ giao dịch thấp và gần như không có do thực hiện giãn cách.

Ông Nguyễn Văn Đính

Tuy nhiên, nếu dịch bệnh sớm được kiểm soát thì quý IV thị trường sẽ có dấu hiệu hồi phục, song độ hồi phục sẽ không được mạnh mẽ. Tôi ví dụ, thị trường như người ốm, người ốm nặng thường có những phản ứng chậm hơn người bình thường. Do đó, thị trường sẽ cần thời gian để có thể phục hồi mạnh mẽ.

PV: Dịch bệnh tác động nhiều tới thị trường BĐS, tuy nhiên nghiên cứu của một số đơn vị vẫn cho thấy giá đất liền thổ vẫn tăng, vậy đâu là nguyên nhân, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Giá BĐS tăng sở dĩ vì tâm lý của nhiều người coi đây là thị trường tương đối an toàn. Sau khủng hoảng qua đi, nền kinh tế phục hồi, thị trường BĐS cũng là kênh được quan tâm vì các sản phẩm của lĩnh vực này trực tiếp liên quan đến con người, không như chứng khoán, vàng hay, ngoại tệ.

Mặt khác, về lâu dài, giá BĐS luôn tăng dù chu kỳ của nó lên hay xuống nên người ta kỳ vọng. Đặc biệt, dẫu trong thời kỳ dịch bệnh, BĐS là sản phẩm có ý nghĩa thiết thực nhất đối với đời sống con người.

Cơn sốt đất tăng giá mạnh thời gian qua xảy ra chủ yếu ở BĐS nằm ngoài luồng quản lý nhà nước, không nằm trong những dự án được cấp phép phát triển mà tự phát do đầu cơ mua đất rừng, đất đồi, đất làng… gom chia lô bán cho nhà đầu tư, không phù hợp quy định pháp luật. Tới nay cơn sốt đất đã được ngăn chặn, giá đất tại nhiều địa phương đã hạ nhiệt, tuy nhiên giá đất vẫn neo ở một số nơi.

Tôi cho rằng, giá đất liền thổ sẽ khó tăng cao do không tăng hấp thụ, tuy nhiên cũng không thể xuống mạnh do áp lực tăng giá của thị trường BĐS đến từ đầu vào khi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng tăng.

Cách nhận diện cơn sốt đất

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, chia sẻ về cách nhận diện những cơn sốt đất. Theo đó, bất động sản cũng là một loại hàng hóa, đã là hàng hóa thì nhà đầu tư cần phải quan tâm tới pháp lý quy hoạch, xác định là sản phẩm phù hợp quy định pháp luật mới tham gia. Bên cạnh đó, nếu giá tăng mạnh một cách bất thường thì nhà đầu tư cũng không nên tham gia. Nhà đầu tư cũng cần quan sát thị trường có người tiêu dùng thực sự ở giao dịch mua bán hay là những nhà đầu cơ thì cần tránh xa. Đó là những điểm mà nhà đầu tư cần chú ý để tránh bị cuốn vào vòng xoáy của cơn sốt giá bất động sản.

PV: Theo ông, trong những tháng cuối năm nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt, liệu thị trường BĐS có xuất hiện cơn sốt đất như hồi đầu năm?

Ông Nguyễn Văn Đính: Hầu hết ở các địa phương không còn hiện tượng sốt đất. Giá đất đã giảm nhưng có một số nơi giá vẫn neo ở mức cao so với giá trị thực. Tức là giá vẫn còn cao so với thời điểm trước khi sốt và đến nay vẫn chưa được điều chỉnh.

Do giá bán cao khiến lực hấp thụ rất thấp, chỉ dự án nào điều chỉnh hợp lý về mức giá thị trường mới có giao dịch. Đây là hiện tượng đang phổ biến ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Sau cơn sốt đất được chính quyền địa phương “ra tay” ngăn chặn thì giá tại các dự án được điều chỉnh về mức hợp lý, nhờ đó đất nền vẫn có giao dịch và được quan tâm. Còn những dự án có điều chỉnh giá thấp hơn mức đỉnh nhưng vẫn neo ở mức cao, chưa tương xứng với thị trường thì gần như dự án đó không có giao dịch.

Bên cạnh đó nhà đầu tư sau cơn đốt đất đầu năm cũng đã dè dặt hơn và không dám tham gia vào những luồng sóng tăng giá mạnh như hồi đầu năm, do đó tôi cho rằng hiện tượng sốt đất sẽ khó có thể tái diễn trong những tháng cuối năm.

PV: Giá BĐS càng tăng, tâm lý kỳ vọng về kênh đầu tư này sinh lời càng lớn, nhiều chuyên gia lo ngại về hiện tượng bong bóng BĐS. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Bong bóng là sự tăng giá mạnh và giao dịch ít. Điều này có thể xảy ra ở một số nơi nhưng không phải trên toàn thị trường. Một số vùng, một số dự án do tăng giá nhưng không chịu điều chỉnh cho phù hợp với cung cầu, với khả năng thanh toán của thị trường sẽ bị rơi vào bong bóng. Bong bóng chỉ có thể xảy ra ở một số nơi không kiểm soát được, nhưng các bộ, ngành, địa phương đang kiểm soát, điều tiết khá tốt. Tôi thấy rằng, thị trường hiện rất cân đối, phù hợp với cung và cầu cho nên việc bong bóng bất động sản trên toàn quốc là không thể xảy ra.

PV: Xin cảm ơn ông!

Bất cập Luật Nhà ở khiến nhiều nhà chung cư mini biến tướng Trong công văn vừa gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, một số quy định của Luật Nhà ở 2014 không thống nhất, không phù hợp, đang làm ách tắc nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở; làm thiệt hại cho nhiều doanh nghiệp; tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Do vậy, HoREA đã nghiên cứu và đưa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở nhằm góp phần nâng cao chất lượng công tác xây dựng pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, HoREA kiến nghị bất cập do quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 đã làm phát sinh nhiều “nhà chung cư mini biến tướng” tại các đô thị, là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, không phù hợp với quy hoạch đô thị, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. Để giải quyết bất cập trên, hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng tại các đô thị, như sau: “2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín theo quy chuẩn kỹ thuật xây dựng quốc gia về nhà chung cư và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Trường hợp nhà chung cư mà tất cả các căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu và phòng ở theo quy định của Bộ Xây dựng thì chỉ được cho thuê, không được bán, chuyển nhượng từng căn hộ, hoặc từng phòng ở”.

(Bài tuyên truyền thực hiện Nghị quyết 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 của Chính phủ)

Hồng Quyên (thực hiện)

Hồng Quyên (thực hiện)