Áp lực giai đoạn lãi suất thả nổi, cùng điều khoản “cài sẵn”

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang duy trì ở mức cao. Ngay cả giai đoạn được coi là ưu đãi, nhiều ngân hàng đều áp dụng lãi suất từ 10%/năm trở lên, song nỗi lo lớn hơn nằm ở giai đoạn lãi suất thả nổi.

Trao đổi với phóng viên, một chuyên viên khách hàng cá nhân của Ngân hàng MB cho biết, lãi suất vay mua nhà ưu đãi 10,9%/năm nếu cố định 12 tháng, hoặc 11,5 - 11,7%/năm nếu cố định 24 - 36 tháng.

Hết thời gian ưu đãi, khoản vay mua bất động sản trên 10 năm áp dụng lãi suất tham chiếu 9,3%/năm, cộng biên độ từ 3 - 7% tùy theo xếp hạng tín dụng của khách hàng. Theo nhân viên này, lãi suất sau thời gian ưu đãi của một số khách hàng đang quản lý đã lên tới 14 - 15%/năm.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang duy trì ở mức cao. Ảnh: An Thư

Tại VIB, một giám đốc phòng kinh doanh cho biết, gói vay mua nhà đang áp dụng lãi suất cố định 12%/năm trong 24 tháng, sau đó lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất cơ sở (lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng do VIB công bố) cộng biên độ khoảng 3%. Khách hàng tham gia bảo hiểm khoản vay với mức phí khoảng 1% giá trị khoản vay trong năm đầu, sẽ trình giảm lãi suất ưu đãi xuống còn 11,5%/năm.

Đối với khách hàng cũ đang hưởng lãi suất ưu đãi, nhiều phản ánh cũng cho thấy, nhiều ngân hàng không thực hiện đúng cam kết. Một khách hàng vay hơn 3 tỷ đồng, ký hợp đồng lãi suất cố định 7,9%/năm trong 2 năm và mua bảo hiểm theo tư vấn để được hưởng mức lãi suất này, song sau 7 tháng lãi suất tăng lên 9%/năm, mà ngân hàng không thông báo.

Thực tế cho thấy, nhiều ngân hàng “cài” thêm điều khoản cho phép điều chỉnh lãi suất cho vay, nếu lãi suất huy động tăng quá 10%, kể cả trong thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi cố định. Khách hàng cần đặc biệt lưu ý điều khoản này trước khi ký hợp đồng.

Thống kê của Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI (SSI Research) thuộc Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho thấy bức tranh rõ nét hơn. Lãi suất ưu đãi cố định 12 tháng tăng lên 8,5 - 10%, từ mức 6,5 - 8,2% trước đó, trong khi lãi suất vay mua nhà thả nổi tăng lên 11 - 15%, từ mức 9 - 11%.

Thị trường bất động sản chững lại do lãi suất cao và tăng trưởng tín dụng bất động sản bị khống chế. Cùng với đó, việc chương trình ân hạn gốc vay mua nhà hết hiệu lực, với “điểm rơi rủi ro” trong quý III/2026, tiếp tục tạo sức ép lên người mua nhà, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng trong các quý tới.

“Các khoản vay được giải ngân trong giai đoạn 2023 - 2024 với mức lãi suất trong thời gian ân hạn 2 - 3 năm sẽ chuyển sang giai đoạn thả nổi với lãi suất cao. Nếu lãi suất tiền gửi duy trì ở mức cao lâu hơn dự kiến, tốc độ hình thành nợ xấu trong phân khúc này có thể tăng nhanh trong quý III - IV/2026” - chuyên gia SSI nhận định.

Lãi suất hợp lý, cố định trong dài hạn để “kích” nhu cầu

Chia sẻ gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, người mua nhà mong muốn khoản trả góp hằng tháng, bao gồm cả gốc và lãi, chiếm khoảng 20 - 40% thu nhập. Theo khảo sát của đơn vị, 81% người được hỏi sẵn sàng vay mua nhà nếu lãi suất ở mức dưới 9%. Đây là một ngưỡng rất rõ ràng để thúc đẩy nhu cầu trên thị trường. Khi lãi suất ở trên 10%, nhu cầu mua nhà vẫn tồn tại, nhưng người dân sẽ thận trọng hơn nhiều.

Trước tâm lý lo ngại của nhiều khách hàng về việc lãi suất vay thường chỉ được cố định trong một thời gian, sau đó chuyển sang thả nổi với mức phải trả khó dự đoán, bà Vũ Thị Thu Hà - Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank chia sẻ, chỉ cần nghe đến cụm từ “lãi suất thả nổi”, nhiều khách hàng đã cảm thấy lo lắng. Tuy nhiên, để khách hàng yên tâm hơn, ngân hàng hoàn toàn có thể minh bạch và giải thích rõ cơ chế tính lãi suất.

Chẳng hạn, với khoản vay thời hạn 35 năm, trong 2 hoặc 3 năm đầu lãi suất được cố định ở một mức nhất định; sau thời gian ưu đãi sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Dù ngân hàng không thể cam kết một mức lãi suất cụ thể cho giai đoạn sau, nhưng hoàn toàn có thể cung cấp công thức tính để khách hàng chủ động kiểm tra, hình dung mức lãi suất theo điều kiện thị trường tại từng thời điểm.

“Điều này giúp khách hàng sẽ yên tâm về mức độ minh bạch, công khai của ngân hàng để có thể tiếp cận vốn” - bà Hà bày tỏ.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, các ngân hàng nên thiết kế những gói vay có lãi suất cố định trong 2 năm, 3 năm, 5 năm, thậm chí 10 năm trước khi chuyển sang thả nổi, qua đó, giúp người trẻ mua nhà yên tâm hơn trong việc lập kế hoạch tài chính.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại cũng cần nghiên cứu các sản phẩm tín dụng phù hợp cho người có nhu cầu thuê mua nhà, với thời hạn 5 - 15 năm và mức lãi suất nằm giữa lãi suất nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, tạo điều kiện để người thuê tích lũy tài chính trước khi sở hữu nhà.

Về mặt bằng lãi suất, ông Huy nhận định trong vài năm tới, việc duy trì mức hiện nay hoặc giảm thêm khoảng 1 - 2 điểm phần trăm đã là nỗ lực rất lớn của hệ thống ngân hàng.

Dư địa giảm lãi suất không còn nhiều khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) được dự báo tiếp tục tăng lãi suất, trong khi nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế vẫn rất lớn do các dự án đầu tư công và đầu tư tư nhân quy mô lớn. Vì vậy, kỳ vọng giảm mạnh lãi suất thông qua kênh tín dụng rất khó.