Thị trường bất động sản: Vướng chính sách, nghẽn dòng tiền

Đối mặt với nhiều khó khăn

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm. 9 tháng năm 2022, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặc dù các phân khúc bất động sản đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch, tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế rằng bức tranh ấy không chỉ toàn những gam màu sáng.

Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với một số khó khăn chính như vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Bên cạnh đó, về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng, lãi suất tăng cao; ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Trong khi đó, quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính ngân hàng cho rằng, nửa năm đầu, thị trường bất động sản có một dấu hiệu phục hồi rất tốt sau đại dịch. Nhưng sang đến nửa cuối năm, tình hình càng ngày càng tệ và bắt đầu từ vấn đề của Tân Hoàng Minh. Nhìn chung, thị trường bất động sản gặp vấn đề về vốn và tiếp đến là thanh khoản. Đặc biệt, trong 2 quý III và IV, thị trường bất động sản dồn dập đối mặt với nhiều khó khăn.

Còn TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản vẫn còn những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý, dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần. Do đó, để nguồn cung được cải thiện cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ về nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này dù biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp. Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án nhà ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận.

Giải quyết vấn đề pháp lý và nguồn vốn

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường chính là tiền và thanh khoản. Một vấn đề quan trọng nữa là cơ cấu nguồn hàng. Sản phẩm nhà ở thiết thực, phù hợp với nhu cầu của phần lớn người dân đang khan hiếm. Nguyên nhân của vấn đề này lại đến từ một phần chính sách chưa tháo gỡ, dẫn tới không tạo ra nguồn cung dồi dào. Cộng thêm dòng tiền bị nghẽn khiến tiến độ dự án chậm, khó phê duyệt. Các dự án cứ dang dở và cuối cùng tác động lại, tạo ra vòng luẩn quẩn.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, ông Khương nhìn nhận nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới như lạm phát, tỷ giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan hiếm của xăng dầu và các bất ổn chính trị - xã hội ở nhiều quốc gia. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng phải chịu những tác động kinh tế này. Do đó, chuyên gia này dự đoán năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.