Sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường bất động sản

Chiều 28/4, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Toàn cảnh hội thảo.

Nhiều vướng mắc của luật cần được tháo gỡ

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế, vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản. Quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản.

Do đó, cần phải sửa đổi, tháo gỡ các vướng mắc về Luật Nhà ở nhằm phát triển nhà ở cho người dân, sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở.

Góp ý về sửa đổi Luật Nhà ở, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội) đề xuất, sửa đổi Điều 1 cần bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại) thì việc quản lý sử dụng thực hiện theo luật này, trường hợp các dự án độc lập (như condotel, shophouse, officetel) thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác liên quan.

Tại Điều 8 cần rà soát các quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bám sát quy định của pháp luật về đất đai. Điều 9 cần bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Điều 13 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư: quy định rõ kết thúc thời hạn sở hữu, chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và Nhà nước thực hiện thu hồi nhà ở để thực hiện xây dựng lại theo quy định pháp luật.

Điều 14 rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phân loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Điều 80 của Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Sửa đổi, bổ sung làm rõ quy định về nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước (theo hướng xác định rõ nhà ở cũ là loại nhà ở được đầu tư xây dựng trước năm 1994, hoặc trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành).

Điều 15 cần rà soát lại Điều 81 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng loại nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước theo hướng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước chỉ để cho thuê (bỏ hình thức cho thuê mua, bán); rà soát, bỏ quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giao đất cho người trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở, nội dung này thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Điều 17 cần quy định về khu vực được phép sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; rà soát quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở hiện hành và đưa quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Điều 20 cần rà soát lại Điều 161 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định thêm một số quyền của chủ sở hữu. Quy định rõ quyền của cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Điều 21 cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Điều 27 cần bổ sung quy định về việc lấy ý kiến đối với kế hoạch phát triển nhà ở trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt...

Cần đồng bộ giữa các luật

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy, việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.

Ví dụ, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.

Hay vấn đề đấu giá đất, hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Chúng ta đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy, các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.

Ông Hiệp cho biết, có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết.

Hiện nay, Luật Nhà ở hiện không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang vướng), gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc sửa Luật Nhà ở cần chú ý đến điểm này./.

Văn Nam