Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng khi kinh tế phục hồi

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt từ 80 đến 85%

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến cuối năm 2021, cả nước có 397 khu công nghiệp đã được thành lập (bao gồm 352 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 37 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu). Tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 122.900 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70,9%.

SSI Research đánh giá, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực khi nền kinh tế phục hồi sau dịch Covid-19; các chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp; dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid...

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt từ 80 đến 85%. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Báo cáo của Jones Lang LaSalle (JLL) cũng cho thấy, dòng vốn FDI chảy vào bất động sản khu công nghiệp và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, giá thuê trung bình 190 USD/m2, tăng 9%.

Còn đối với các khu công nghiệp phía Nam, ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là khu công nghiệp VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn và công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở khu công nghiệp Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê khu công nghiệp vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh, đạt mức 120 USD/m2.

Tiến độ đền bù, giải tỏa chậm ảnh hưởng đến nguồn cung

Theo SSI Research, trong nửa đầu năm nay, 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.472 ha được thành lập. Tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng 3 - 4 năm kể từ khi được thành lập. Do đó, nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.

Theo JLL, trong quý I/2022, miền Nam có 2 khu công nghiệp đi vào hoạt động là VSIP 3 Bình Dương (1.000 ha) và khu công nghiệp công nghệ cao Amata Long Thành (410 ha), nâng tổng quỹ đất tại miền Nam lên mức 25.220 ha. Đồng thời, miền Bắc cũng khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh, bổ sung thêm 160 ha đất cho thuê. Tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.024 ha.

Tuy nhiên, SSI Research cho rằng, mặc dù việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được tháo gỡ các thủ tục pháp lý nhưng tiến độ đền bù, giải tỏa vẫn còn khá chậm.

Chi phí đền bù tăng mạnh là nguyên nhân gây chậm tiến độ giải tỏa. Khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 được ban hành ở hầu hết các tỉnh, thành phố đều tăng, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015 - 2019. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Bình Dương tăng 20 - 45%, Bình Phước tăng 84%, Bắc Ninh tăng 40%, Long An tăng trung bình 60%, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng 39%...

Chi phí đền bù tăng ảnh hưởng chi phí đầu tư dự án. Sonadezi Châu Đức tăng 63% tổng mức đầu tư trong năm nay, bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% cùng kỳ năm trước. Dự án khu công nghiệp Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61%, chủ yếu do chi phí đền bù giải tỏa tăng.

Theo SSI Research với việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020 - 2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các khu công nghiệp mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30 - 35% so với mức trên 50% của các khu công nghiệp hiện hữu.

Ngoài ra, việc đền bù giải tỏa, đặc biệt với các hộ dân cư hiện hữu cũng gặp khó khăn. Việc đền bù giải tỏa được thực hiện qua Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận/ huyện thực hiện. Việc phê duyệt phương án bồi thường của các dự án khu công nghiệp do UBND tỉnh thực hiện. SSI Research nhận thấy, thời gian đền bù giải tỏa kéo dài do: Chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định nhà nước quá lớn qua các năm; việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác kiểm kê, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1 - 2 năm./.

Văn Tuấn