Đâu là nguyên nhân đẩy giá căn hộ thị trường Hà Nội tăng?

Nguồn cung mới thấp nhất trong 5 năm

Một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp khoảng 1.600 căn hộ ra thị trường, nguồn cung mới giảm 60% theo quý và giảm 74% theo năm. Nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm gần đây. Trong bối cảnh lo lắng gia tăng do làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4, các chủ đầu tư giảm quy mô mở bán. Theo đó, nguồn cung sơ cấp giảm 13% theo quý và giảm 27% theo năm xuống 21.300 căn.

Nguồn cung khan hiếm đẩy giá căn hộ tăng. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Thống kê của Savills Hà Nội cho thấy, số lượng căn bán trong quý đạt khoảng 4.800 căn, tăng 4% theo quý với tỷ lệ hấp thụ đạt 23%, tăng 4 điểm % theo quý. Số lượng giao dịch hạng B và C chiếm 94%. Nguồn cung mới trong quý đạt tỷ lệ hấp thụ 46%. Giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2, tăng 7% theo quý và 11% theo năm, các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.

Nêu triển vọng phân khúc bất động sản căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, trong năm 2021, 18 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp khoảng 14.300 căn hộ. Phần lớn sẽ là các dự án hạng B, với 81% thị phần và nằm ở các quận Từ Liêm với 47%, Hoàng Mai với 23% và Long Biên với 11% thị phần.

Theo vị chuyên gia này, đây là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng. Nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng mạnh về giá căn hộ.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, từ năm 2017, giá sơ cấp đã tăng 14% mỗi năm tại quận Cầu Giấy, nơi có các cơ sở chăm sóc sức khỏe và giáo dục có chất lượng. Giá bán sơ cấp tại quận Long Biên tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng gần đây, bao gồm nút giao thông kết nối đường Vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 2 đã mang lại lợi ích cho các dự án hạng B và C tại đây. Các quận/huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai, Thanh Trì cũng ghi nhận giá tăng.

Chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang được thu hẹp do cơ sở hạ tầng cải thiện và các dự án ở xa sẽ có nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí. Các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm kết nối đã và đang góp phần bao gồm đường Vành đai 3 mở rộng và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2.

Xu hướng căn hộ đang dịch chuyển xa trung tâm

Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh ghi nhận nguồn cung chiếm 32% thị phần. Từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung.

Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh.

Nghiên cứu của Savills toàn cầu gần đây cho thấy, Việt Nam hiện nằm trong số 10 thị trường tăng trưởng nhanh nhất thế giới về nhà ở có thương hiệu. Nhà ở có thương hiệu thường tập trung tại các tỉnh/thành phố du lịch như Kiên Giang, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ninh và Khánh Hòa.

Nguồn cung hạn chế khiến tỷ lệ hấp thụ cao 88%. Giá chào bán theo căn có thể lên tới 7 triệu USD. Cho đến nay, Hà Nội chỉ có hai dự án căn hộ được vận hành bởi các thương hiệu quản lý với nguồn cung hơn 500 căn. Giá chào bán sơ cấp trong khoảng từ 2.000 USD/m2 tới 7.000 USD/m2.

Theo chuyên gia của Savills, các chủ đầu tư đang hợp tác với các nhà điều hành quốc tế để giới thiệu các dự án mới cho thị trường. Khách hàng mục tiêu bao gồm các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWI) trong nước và người mua nước ngoài. Chi phí đầu vào thấp so với khu vực giúp giảm rủi ro phát triển và nhiều tiềm năng tiếp cận với nguồn cầu mới.

Theo báo cáo của Christie Luxury Defined, trên thị trường hạng sang toàn cầu trung bình cần khoảng 190 ngày để bán được bất động sản có giá trên 1 triệu USD. Bất động sản cao cấp bán nhanh hơn trên thị trường sơ cấp (146 ngày) so với thị trường thứ cấp (259 ngày)./.

Văn Tuấn

Văn Tuấn