Xu hướng nào cho đầu tư bất động sản thời kỳ hậu suy thoái?

Nhận định rủi ro

Sau ba cuộc suy thoái gần nhất, đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong vốn đầu tư toàn cầu vào các bất động sản (BĐS) cốt lõi như toà nhà văn phòng khu vực trung tâm và nhà ở cho nhiều hộ gia đình - những lĩnh vực luôn được coi là có rủi ro đầu tư thấp hơn trong thời điểm bất ổn. Ngoài ra, dòng tiền cũng có xu hướng ra khỏi các lĩnh vực khác, với rủi ro về dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc thường dễ bị tác động như BĐS bán lẻ.

Hậu suy thoái, xu hướng đầu tư bất động sản sẽ tập trung vào sản phẩm cốt lõi, ít rủi ro. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Các chuyên gia BĐS cho rằng, cách các lĩnh vực mới xuất hiện sau thời kỳ kinh tế khó khăn sẽ khác nhau, phụ thuộc vào những thách thức cũng như thuận lợi của từng ngành và từng thời điểm. Tuy nhiên, cách tiếp cận đầu tư của thị trường luôn tập trung vào tầm nhìn dài hạn; xem xét các giai đoạn biến động và đầu tư vào các lĩnh vực có niềm tin cao, phù hợp với quan điểm đầu tư và được hưởng lợi từ sự thay đổi hiện tại.

Theo các chuyên gia, đại dịch và cuộc khủng hoảng lần này đã thúc đẩy sự bùng nổ của một số xu hướng sẵn có trước đó. Đơn cử như việc chuyển hướng đầu tư từ bán lẻ tại cửa hàng truyền thống sang các dịch vụ hậu cần hay việc phát triển không gian làm việc tập trung vào sức khoẻ tinh thần và thể chất người lao động. Điều này đã thúc đẩy một số lĩnh vực của thị trường BĐS trở thành phân khúc đầu tư sinh lời cốt lõi và ít rủi ro, với số lượng lớn đầu tư BĐS năm 2021 tập trung vào các lĩnh vực: chăm sóc sức khỏe, khoa học đời sống, dân cư.

Ông Andy Allen - Trưởng bộ phận Chiến lược & phát triển tại Savills Anh Quốc, cho biết: “Thông thường, các nhà đầu tư khá chậm trong việc nhận ra các xu hướng hậu suy thoái, và trở nên thận trọng trước các tín hiệu phục hồi. Nhà đầu tư an toàn sẽ tiếp tục hướng đến các loại hình BĐS sinh lời ít rủi ro, trong khi các nhà đầu tư mạo hiểm sẽ có chiến lược phân bổ vào các phân khúc như nhà ở, khách sạn, nhà ở sinh viên và BĐS công nghiệp”.

Chuyên gia này cho hay, kịch bản phát triển tiếp theo sẽ khá dễ đoán. Khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tập trung đầu tư các BĐS ít rủi ro thì giá sẽ bắt đầu tăng và lợi nhuận đồng thời giảm xuống. Nhà đầu tư sẽ sớm nhận ra rằng các tài sản cốt lõi ít rủi ro khi đầu tư sẽ có hiệu suất sinh lời thấp và khi các nền kinh tế phục hồi, sức hấp dẫn của các tài sản có lợi nhuận cao hơn sẽ tạo ra rủi ro đối với các loại tài sản này.

Liệu lần này mọi thứ sẽ khác?

Nguyên nhân của cuộc suy thoái mới nhất là khá đặc thù, vì vậy hoàn toàn có thể cho rằng thời kỳ hậu suy thoái sẽ xuất hiện nhiều xu hướng mới hơn so với trước kia. Sự hỗ trợ về tài chính và tiền tệ của chính phủ các nước trước những ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng là điều chưa từng có tiền lệ.

Các chuyên gia của Savills cho rằng, cuộc suy thoái lần này sẽ khác biệt so với trước đây. Về lý thuyết, BĐS được xem là tài sản đảm bảo gia tăng giá trị đầu tư hơn là các loại tài sản khác. Tuy nhiên, hiện khoảng cách giữa thu nhập và nợ cần trả đang là thách thức lớn đối với các nhà đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư sẽ cần một chiến lược đầu tư rõ ràng cho BĐS và các loại tài sản khác thay vì đi theo một làn sóng phục hồi chung. Mỗi cách đầu tư cụ thể sẽ trở nên quan trọng hơn nhiều”.

Vào đầu năm 2021, một số nhà đầu tư đặt câu hỏi rằng liệu các văn phòng khu trung tâm có là phân khúc đầu tư cốt lõi tương tự như sau các cuộc khủng hoảng trước đó hay không. Câu trả lời cho câu hỏi này sẽ chỉ được tìm thấy khi các lệnh giãn cách trên toàn cầu được loại bỏ hoàn toàn. Tuy vậy, phân khúc này hiện nay vẫn nhận được khoản đầu tư lớn nhất và tính thanh khoản cao.

Các lĩnh vực mới cũng sẽ được phát triển hơn từ cuộc khủng hoảng này, theo đó, cần xem xét các lĩnh vực mới của tương lai chứ không phải từ quá khứ. Những lĩnh vực này có thể kể đến nhà ở cho nhiều gia đình, BĐS với các yếu tố ESG, BĐS khoa học và trung tâm dữ liệu.

Cuối cùng, các hoạt động của thị trường BĐS thường yên tĩnh nhất trong thời kỳ hậu suy thoái và sau đó sẽ bùng phát trở lại mạnh mẽ hơn, khi được thúc đẩy bởi nhu cầu toàn cầu dành cho các không gian có chất lượng tốt hơn cũng như các nhu cầu tái sử dụng các loại tài sản thừa cung trong thời kỳ suy thoái. Đây có thể là thời gian mà sự cạnh tranh giữa các thị trường BĐS toàn cầu trở nên yên ắng nhất, tuy nhiên cũng là thời gian mà đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất.

Nhận định về thị trường Việt Nam, ông Troy Griffths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng: “Đối với các thị trường đã phát triển, việc nhìn lại các xu hướng xảy ra trong quá khứ trong khủng hoảng là điều cần thiết. Tuy nhiên đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, sẽ có nhiều đòn bẩy cho các hoạt động kinh tế hơn bởi cung và cầu tại đây vẫn chưa giữ được ở mức ổn định nhất định. Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư lần này, đặc biệt trong các phân khúc BĐS chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục”./.

Văn Tuấn

Văn Tuấn