Đâu là bản chất thực của những cơn sốt đất?

Hiệu ứng đám đông đẩy giá bất động sản lên cao

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang)... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Hiệu ứng đám đông của người dân đã đẩy giá đất lên cao. Ảnh: TL

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi.

Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời. Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 héc-ta, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến khảo sát vị trí để xin chủ trương.

Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa tại nước ta. TS Sử Ngọc Khương nhận định: “Sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007 và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đây thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội”.

Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đổ tiền vào những khu vực "nóng"

Với trường hợp tại tỉnh Bình Phước, TS Khương đánh giá, sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế. Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Thứ nhất, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt; thứ hai việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì thế việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Thông tin xây dựng sân bay Téc-Ních tại tỉnh Bình Phước khiến các chủ đầu tư đổ dồn về địa phương này đầu tư bất động sản đang tạo ra cơn sốt đất. Ảnh: Quỳnh Danh

TS. Sử Ngọc Khương cho biết thêm: “Với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5 - 7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt và rồi xây dựng sẽ mất thêm 3 - 5 năm nữa. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa”.

Cũng theo ông Khương, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp...

"Vì vậy, sự thật thì không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn (Bình Định) là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Tuy nhiên, đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội của Bình Định vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy" - ông Khương khẳng định.

Nhìn chung thì rõ ràng hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, thì nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo./.

Văn Tuấn

Văn Tuấn