Ổn định giá bất động sản: Nên ưu tiên sử dụng thuế chuyển nhượng và thuế đầu cơ

Có mức thuế phù hợp sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản (ảnh trên: Grand World Phú Quốc).

PV: So với một số quốc gia trên thế giới, ông đánh giá thế nào về mức thuế chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam hiện nay?

GS.TS Andreas Stoffers: Thuế chuyển nhượng bất động sản (RETT) tương đối phổ biến trên thế giới, nhưng giữa các quốc gia thì có các quy định khác nhau.

Ví dụ, Việt Nam sử dụng tỷ lệ cố định (tương tự như Thái Lan) là 2% trên tổng giá bán. Ở Indonesia, thuế suất bắt đầu từ 1% và tăng lên dựa trên giá trị của sản phẩm, cùng thuế tài sản là 0,5%. Khi mua bất động sản, Đức áp dụng hệ thống thuế dựa trên địa điểm từ 3,5% đến 6,5%. Điều này có tác động tích cực trong việc phân bổ các dự án bất động sản. Trong một mô hình như của Đức, nhà nước có thể khuyến khích định cư ở một số khu vực và hạn chế ở những khu vực khác.

PV: Thời gian qua, cơn sốt đất kéo theo nhiều hệ lụy khiến cơ quan chức năng phải vào cuộc để “ghìm” cơn sốt này. Nhiều quan điểm, ý kiến khác nhau về việc nên sử dụng công cụ nào để chấn chỉnh giá bất động sản đi vào ổn định, thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, trong đó có việc nên sử dụng giải pháp thuế bất động sản. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

GS.TS Andreas Stoffers: Việc áp đặt mức thuế suất cao hơn cho việc sở hữu và chuyển nhượng tài sản chắc chắn sẽ đẩy một số nhà đầu tư trong ngắn hạn ra khỏi thị trường, do lợi nhuận giảm. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, các khoản thuế này cũng có thể lách được nếu thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt, hoặc có các thỏa thuận ngầm giữa hai bên. Một lệnh cấm tiền mặt kết hợp với tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương dựa trên blockchain, như đang trong quá trình triển khai ở Trung Quốc, có thể hữu dụng (nhưng cũng đáng nghi ngờ khi nhìn nhận theo quan điểm tự do). Thị trường chắc chắn cũng sẽ tìm cách vượt qua rào cản này.

GS.TS Andreas Stoffers

Tăng thuế cũng có thể dẫn đến việc chi phí được chuyển từ chủ đầu tư sang người mua bất động sản, ảnh hưởng đặc biệt đến những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, thuế nên được xem như một công cụ kiểm soát. Thuế phải cụ thể theo từng khu vực và kèm theo bằng chứng rõ ràng về nguồn gốc của các khoản tiền (rửa tiền, KYC - quy trình xác định và xác minh danh tính khách hàng).

Để hỗ trợ những người sở hữu nhà ở và ngăn chặn những kẻ đầu cơ, thuế đầu cơ có thể được áp dụng (tương tự như ở Đức) yêu cầu những người mua, nếu bán tài sản của họ trong vòng 10 năm, phải trả một khoản thuế đặc biệt. Đổi lại, sẽ có khả năng trả lại một phần thuế cho chủ sở hữu lâu dài sau cùng kỳ (10 năm).

PV: Thực tế, Bộ Tài chính đã nhiều lần đề xuất ban hành thuế mới hoặc thuế bổ sung về bất động sản, khi thì dưới dạng thuế tài sản, khi thì dưới dạng thuế đối với căn nhà thứ hai trở đi. Mỗi lần đề xuất lại làm công luận nóng lên với những ý kiến trái chiều. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng việc ban hành thuế tài sản hoặc thuế bất động sản là cấp thiết vì sự phát triển của đất nước. Vấn đề là nên áp dụng mức thuế này như thế nào cho phù hợp. Quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

GS.TS Andreas Stoffers: Thuế tài sản là cần thiết. Cả RETT và thuế tài sản đều phổ biến trên thế giới, nhưng cần tìm ra hệ thống nào phù hợp sẽ quan trọng hơn.

Việc áp dụng thuế tài sản có xu hướng không được ưa chuộng (vì khu vực phi chính thức lớn) và cũng khó thực hiện. Nếu những người có thu nhập thấp đã mua hoặc thừa kế một ngôi nhà từ gia đình của họ vì họ có thể gặp khó khăn trong việc nộp những khoản thuế như vậy. Ngoài ra, thu nhập và giá bất động sản rất khác nhau ở Việt Nam. Do đó, một hệ thống thuế tài sản hay của cải thống nhất là không phù hợp. Ví dụ, GDP bình quân đầu người ở Việt Nam là hơn 3.500 USD/năm. Giá mua trung bình mỗi m2 vào năm 2020 cho một căn hộ tại Hà Nội vào khoảng 1.460 USD/m2 (theo báo cáo của Savills). Thuế tài sản cao sẽ thực sự là một gánh nặng, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp và trung bình ở các thành phố lớn.

Vì vậy, thuế tài sản nên được hạn chế. Thay vào đó, tôi cho rằng, nên ưu tiên sử dụng công cụ thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế đầu cơ. Trong khi thuế chuyển nhượng phải phụ thuộc vào địa điểm, thuế đầu cơ theo ví dụ của Đức chỉ nên áp dụng cho những người bán lại tài sản của họ trong vòng 10 năm. Tại các địa điểm du lịch như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang hoặc Mũi Né, thuế với căn nhà thứ hai có thể được áp dụng cho những người không cư trú ở đó để tránh tình trạng phát triển nóng quá mức. Nhìn chung, KYC và các quy định về rửa tiền nên được áp dụng cho bất kỳ hoạt động mua bán tài sản nào để ngăn chặn hành vi mua bán của gian thương.

Bên cạnh đó, để ngăn bong bóng bất động sản phình to hơn nữa, nguồn tiền thu được của Nhà nước nên được sử dụng để thúc đẩy nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để tránh lạm dụng, nên loại trừ việc bán lại trong vòng 10 năm và áp dụng các tiêu chí cho quy trình KYC nghiêm ngặt.

PV: Xin cảm ơn ông!

Luyện Vũ (thực hiện)

Luyện Vũ (thực hiện)