TP. Hồ Chí Minh thiếu nguồn cung và áp lực tăng giá

Trong quý II/2025, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, một vấn đề kéo dài suốt 5 năm qua. Theo kế hoạch phát triển giai đoạn 2021 - 2025, Thành phố đặt mục tiêu cung cấp 235.000 căn nhà mới, nhưng tính đến nay chỉ đạt 24% chỉ tiêu, tương đương 56.000 căn, còn thiếu hụt tới 179.000 căn. Nguyên nhân chính là quy trình phê duyệt dự án chậm trễ và các quy định pháp lý ngày càng siết chặt, khiến nguồn cung bị bó hẹp.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1.600 căn hộ chung cư mới được mở bán, tăng 38% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp vẫn hạn chế ở mức 5.400 căn, với lượng bán đạt 2.400 căn và tỷ lệ hấp thụ 45%. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn hộ, với 3.800 giao dịch.

Phân khúc nhà liền kề và biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh cũng đối mặt với tình trạng tương tự. Nguồn cung sơ cấp trong quý II/2025 chỉ đạt hơn 600 căn, với nguồn cung mới khiêm tốn 80 căn.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, với 100 căn được bán, nhưng lượng hàng tồn kho cao cấp lớn và nhóm khách mua hạn hẹp khiến thị trường kém sôi động. Dự kiến, từ nay đến năm 2027, nguồn cung nhà liền kề chỉ đạt khoảng 3.600 căn, chủ yếu ở các khu vực ngoại thành được hưởng lợi từ hạ tầng phát triển.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Ảnh minh hoạ.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định, phân khúc căn hộ hạng B tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt ở khu Đông, ghi nhận mức tăng giá vượt trội trong 6 tháng đầu năm 2025 nhờ vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác tốt. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và giá bán cao đang khiến thị trường khó tiếp cận với người mua có thu nhập trung bình.

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đã tháo gỡ một số vướng mắc về đền bù và giải phóng mặt bằng, nhưng việc triển khai còn chậm do thiếu hướng dẫn chi tiết. Kế hoạch đấu giá 7 khu đất tại TP. Hồ Chí Minh, bao gồm 3 khu tại Thủ Thiêm, bị hoãn đến tháng 12/2025, càng làm hạn chế nguồn cung dự án mới, đẩy áp lực tăng giá lên cao.

Nguồn cung tại Hà Nội ổn định nhờ hạ tầng

Khác với TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2025 cho thấy sự ổn định đáng kể, được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng giao thông và cải cách quy hoạch. Trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 7.000 căn hộ mới được mở bán, với 5.200 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm 2024. Dự báo từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ đón thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án, mang lại nguồn cung dồi dào hơn.

Phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cũng ghi nhận tăng trưởng tích cực nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Báo cáo Savills cho thấy, trong quý II/2025, có 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn và 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 46%. Dự kiến, từ nay đến năm 2027, Hà Nội sẽ có thêm 6.443 căn nhà thấp tầng. Tuy nhiên, với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành trong giai đoạn 2021-2025, thành phố chỉ cung cấp được 102.000 căn hộ và nhà thấp tầng, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Dự báo nguồn cung nhà ở của thị trường bất động sản tại Hà Nội từ nửa cuối năm 2025 sẽ dồi dào hơn. Ảnh minh hoạ.

Bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam cho biết, hạ tầng giao thông cải thiện và nhu cầu bền vững từ tầng lớp trung lưu là động lực chính giúp thị trường Hà Nội ổn định. Các dự án căn hộ hạng B tại đây cũng ghi nhận tăng giá, nhưng với nguồn cung dồi dào hơn, thị trường vẫn hấp dẫn người mua.

“Các chính sách hỗ trợ như gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và Thông tư 02/2023 về giãn nợ đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường Hà Nội. Sự minh bạch pháp lý và hạ tầng phát triển, đặc biệt ở các khu vực mới, giúp duy trì thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư. việc triển khai tại các địa phương còn chậm do thiếu hướng dẫn chi tiết” – bà Giang Đỗ chia sẻ.

Dù hai thị trường có sự phân hóa, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam được củng cố bởi cải cách pháp lý và hạ tầng. Tại TP. Hồ Chí Minh, khu Đông tiếp tục là điểm sáng nhờ tuyến Metro số 1 và các dự án giao thông lớn. Hà Nội hưởng lợi từ quy hoạch đô thị và các công trình liên kết vùng. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn chưa được đáp ứng, đẩy một phần cầu sang các khu vực lân cận như Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Việc sáp nhập hành chính giữa TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, dù chưa tác động mạnh trong ngắn hạn, hứa hẹn thúc đẩy liên kết vùng, cải thiện hạ tầng và tháo gỡ nút thắt pháp lý. Dòng vốn FDI, đặc biệt trong bất động sản khu công nghiệp, cũng là động lực quan trọng, với Việt Nam duy trì lợi thế nhờ chi phí lao động thấp và các hiệp định thương mại./.