PV: Làn sóng đầu tư AI và trung tâm dữ liệu đang tạo ra sự phân hóa như thế nào về nhu cầu bất động sản giữa các địa phương tại Việt Nam, thưa ông?

Ông John Campbell: TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội là những địa điểm khởi đầu rõ ràng nhất khi tìm kiếm vị trí phát triển trung tâm dữ liệu. Trong khi đó, hoạt động sản xuất công nghệ cao đòi hỏi đánh giá trên phạm vi rộng hơn, bao gồm cả những địa phương có cụm sản xuất và chuỗi cung ứng đã hình thành. Vì vậy, không thể sử dụng cùng một bộ tiêu chí để đánh giá tiềm năng của tất cả các địa điểm.

Đối với trung tâm dữ liệu, quy mô thị trường, nhu cầu sử dụng dịch vụ số và hạ tầng hiện hữu là những yếu tố quan trọng. Theo thông tin được công bố vào tháng 8/2026, TP. Hồ Chí Minh có 20 trung tâm dữ liệu đang hoạt động và 9 dự án được đề xuất, dẫn nguồn từ Sở Khoa học và Công nghệ thành phố. Những số liệu này phản ánh nền tảng hiện hữu và sự quan tâm của nhà đầu tư, nhưng cần phân biệt giữa dự án đề xuất và nguồn cung có khả năng đưa vào vận hành.

Tại Hà Nội, khu vực Hòa Lạc đã hình thành hạ tầng trung tâm dữ liệu. Trong thông báo khai trương tháng 4/2024, Viettel cho biết cơ sở của doanh nghiệp tại đây có tổng công suất điện 30 MW và hơn 2.400 tủ rack. Cơ sở Hòa Lạc của VNPT, khánh thành vào tháng 10/2023, được công bố có sức chứa lên tới 2.000 tủ rack. Tuy nhiên, những thông số tại thời điểm khai trương không phản ánh mức độ sử dụng hiện tại hoặc công suất còn khả dụng.

Trong khi đó, nhu cầu bất động sản phục vụ sản xuất công nghệ cao gắn chặt hơn với hệ sinh thái công nghiệp, nguồn lao động, nhà cung cấp và logistics. Sản xuất chip, linh kiện điện tử và các hoạt động công nghiệp hỗ trợ tạo ra nhu cầu khác với việc xây dựng cơ sở lưu trữ và xử lý dữ liệu. Vì vậy, các địa phương có cụm sản xuất đã hình thành cần được xem xét bên cạnh những trung tâm kinh tế lớn khi đánh giá cơ hội đầu tư.

Sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao đang mở ra những hướng đi khác nhau cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ảnh: Lê Toàn

PV: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bắc Ninh và Thái Nguyên có những lợi thế khác nhau ra sao trong việc thu hút trung tâm dữ liệu và các dự án sản xuất công nghệ cao?

Ông John Campbell: TP. Hồ Chí Minh có lợi thế từ nhu cầu thương mại, hoạt động công nghệ và nền tảng trung tâm dữ liệu hiện hữu. Số lượng cơ sở đang hoạt động cùng các dự án được đề xuất cho thấy thành phố có cơ sở để tiếp tục thu hút đầu tư trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, khả năng cung cấp điện thực tế, tiến độ đấu nối và mức độ ổn định của nguồn điện tại từng địa điểm vẫn cần được xác minh.

Hà Nội có lợi thế từ hạ tầng số đã được hình thành, trong đó Hòa Lạc là một khu vực đáng chú ý khi đánh giá địa điểm phát triển trung tâm dữ liệu. Dù vậy, công suất được công bố của các cơ sở hiện hữu không đồng nghĩa với khả năng tiếp nhận thêm dự án. Nhà đầu tư vẫn cần xác minh nguồn lực còn khả dụng và khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành của dự án mới.

Đối với sản xuất công nghệ cao, Bắc Ninh nổi bật nhờ hệ sinh thái điện tử và bán dẫn. Theo thông tin được công bố vào tháng 8/2026, dẫn nguồn từ Sở Khoa học và Công nghệ của tỉnh, địa phương có 33 dự án bán dẫn và công nghiệp hỗ trợ, với tổng vốn đăng ký hơn 2,742 tỷ USD. Trong đó, 6 dự án liên quan đến bán dẫn hoặc vật liệu bán dẫn; 27 dự án liên quan đến thiết bị và linh kiện hỗ trợ. Những số liệu này cho thấy vai trò của chuỗi cung ứng rộng hơn trong việc hình thành nhu cầu bất động sản công nghiệp chuyên biệt. Cần lưu ý rằng vốn đăng ký không đồng nghĩa với vốn đã thực hiện.

Ông John Campbell - Giám đốc phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam.

Thái Nguyên cũng là địa phương đáng chú ý trong phát triển sản xuất công nghệ cao, đặc biệt ở lĩnh vực điện tử. Tuy nhiên, cần đối chiếu thêm dữ liệu về quy mô sản xuất, chuỗi cung ứng, nguồn lao động và các dự án hiện hữu để đánh giá khả năng thu hút đầu tư mới của tỉnh.

Bên cạnh các địa phương trên, Đà Nẵng có thể mở ra hướng phát triển khác trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu. Thông tin từ cơ quan chính phủ ghi nhận dự án AIDC DeCenter của IPTP được chấp thuận vào tháng 8/2025. Tuy nhiên, tình trạng triển khai và thời điểm dự kiến đưa dự án vào vận hành cần được xác nhận trước khi đánh giá khả năng đóng góp vào nguồn cung thị trường.

Nhìn chung, lợi thế của từng địa phương không giống nhau. Những khu vực có nền tảng thương mại, công nghệ và hạ tầng số có thể phù hợp với nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu; các địa phương có hệ sinh thái sản xuất điện tử, bán dẫn và công nghiệp hỗ trợ lại có những điều kiện thuận lợi riêng để thu hút dự án sản xuất công nghệ cao. Việc lựa chọn cần căn cứ vào đặc thù vận hành của từng dự án thay vì chỉ dựa trên quy mô đầu tư được công bố.

PV: Theo ông, nhà đầu tư cần xác minh những điều kiện nào để phân biệt một địa điểm có tiềm năng với địa điểm thực sự sẵn sàng tiếp nhận dự án?

Ông John Campbell: Nhà đầu tư cần đánh giá tổng chi phí và mức độ chắc chắn để đưa dự án vào vận hành, thay vì chỉ dựa vào giá mua hoặc giá thuê đất. Một địa điểm có lợi thế về vị trí hoặc chi phí ban đầu vẫn có thể không phù hợp nếu các điều kiện cần thiết để triển khai dự án chưa được bảo đảm.

Đối với trung tâm dữ liệu, cần xác minh khả năng cung cấp điện trên thực tế, tiến độ đấu nối và phương án bổ sung công suất trong tương lai. Khả năng kết nối cũng cần được đánh giá dựa trên lựa chọn nhà mạng, tính độc lập của các tuyến cáp quang và khả năng kết nối với khách hàng. Những yếu tố liên quan đến làm mát, nguồn nước khi cần thiết, thoát nước và nguy cơ ngập lụt cũng ảnh hưởng đến tính liên tục của hoạt động.

Đối với sản xuất công nghệ cao, yêu cầu thẩm định có thể khác nhau đáng kể giữa các ngành. Sản xuất và đóng gói bán dẫn, cơ khí chính xác và lắp ráp điện tử có thể đòi hỏi những điều kiện khác nhau về nhà xưởng, hệ thống tiện ích chuyên biệt, nguồn lao động có kỹ năng và mạng lưới nhà cung cấp. Do đó, không gian công nghiệp tiêu chuẩn có thể cần được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Ngoài hạ tầng, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, các yêu cầu về xây dựng, môi trường và an toàn phòng cháy, chữa cháy cần được làm rõ từ sớm. Nhà đầu tư cũng nên xem xét năng lực của nhà thầu, khả năng mua sắm thiết bị và năng lực lắp đặt, chạy thử để đánh giá tính khả thi của tiến độ triển khai.

Các hạn chế có thể khác nhau giữa các địa điểm, từ công suất lưới điện, nguồn nhân lực chuyên môn đến tính độc lập của các tuyến cáp quang và những rủi ro vật lý. Vì vậy, lợi thế của một địa phương chỉ giúp xác định danh sách địa điểm tiềm năng; hạ tầng được xác minh và kế hoạch triển khai khả thi mới là cơ sở quyết định lựa chọn đầu tư.

- Xin cảm ơn ông !