Giao dịch bất động sản phát sinh nhiều khoản thuế, lệ phí và nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành. Để bảo đảm thực hiện đúng quy định, người nộp thuế cần chủ động tìm hiểu, kê khai và nộp đầy đủ, đúng hạn các khoản nghĩa vụ. Đồng thời, người nộp thuế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của thông tin, hồ sơ cung cấp cho cơ quan quản lý thuế.

Mức thuế và lệ phí áp dụng cho từng đối tượng

Tùy thuộc đối tượng thực hiện giao dịch là cá nhân hay doanh nghiệp, các nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo các quy định cụ thể.

Đối với cá nhân, thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Giá tính thuế là giá thực tế ghi trên hợp đồng công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất/giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá do nhà nước quy định để tính thuế.

Ảnh minh họa do AI tạo.

Lệ phí trước bạ: Bên nhận chuyển nhượng thực hiện nộp với mức 0,5% tính trên giá trị bất động sản. Khi giá tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ căn cứ theo giá hợp đồng.

Đối với doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải kê khai riêng. Thuế suất áp dụng là 20% tính trên thu nhập chịu thuế (giá bán trừ giá vốn bất động sản và các chi phí hợp lý liên quan).

Thuế giá trị gia tăng: Doanh nghiệp lập hóa đơn giá trị gia tăng với thuế suất 10% tính trên giá chuyển nhượng trừ giá đất được trừ theo quy định.

Trách nhiệm và thời hạn kê khai, nộp thuế

Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục hành chính đúng thời hạn, bảo đảm tính trung thực của hồ sơ và giá trị giao dịch.

Nguyên tắc kê khai: Kê khai chính xác giá chuyển nhượng thực tế trên hợp đồng và hồ sơ khai thuế, tuyệt đối không khai thấp hơn giá thực tế nhằm giảm số thuế payable. Trường hợp khai sai, cơ quan thuế sẽ ấn định thuế, xử phạt hành chính hoặc chuyển hồ sơ sang cơ quan công an đề nghị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm.

Thời hạn nộp hồ sơ và tiền thuế: Tối đa 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (ngày công chứng), người nộp thuế cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động sản sản (sang tên tài sản).

Về hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ: Đối với bất động sản đã có giấy chứng nhận, chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động (ngày thứ 30).

Đối với nhà ở/công trình hình thành trong tương lai, chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng có hiệu lực.

Lệ phí trước bạ, nộp cùng thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động. Thời hạn nộp tiền lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo.

Hệ lụy pháp lý từ hành vi trốn thuế

Trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản là việc cố tình khai báo giá trị giao dịch trên hợp đồng thấp hơn thực tế nhằm giảm số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp. Tùy theo tính chất và mức độ, hành vi này có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Xử lý hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi năm 2017. Trong đó: Khung 1: Trốn thuế từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng (hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt): Phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm.

Khung 2: Trốn thuế từ 300 triệu đến dưới 1 tỷ đồng (hoặc phạm tội có tổ chức, tái phạm…): Phạt tiền từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 1 năm đến 3 năm.

Khung 3: Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên: Phạt tiền từ 1,5 tỷ đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm.

Hình phạt bổ sung: Phạt tiền từ 20 - 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ / hành nghề từ 1 - 5 năm, hoặc tịch thu một phần/toàn bộ tài sản./.