Chung cư cho người có thu nhập thấp bên kênh Tàu Hủ-Bến Nghé, quận 4, TP.Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Chính phủ đề xuất Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV theo quy trình rút gọn để sớm đưa chính sách vào thực tiễn. Đây cũng là một trong những nội dung thu hút sự quan tâm lớn của xã hội; kỳ vọng gỡ “điểm nghẽn” trong phát triển phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân…

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Dự thảo Nghị quyết có một số điểm mới, “cởi trói” những vướng mắc trước đây rất đáng quan tâm như quy định doanh nghiệp, tổ chức thuê nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho chuyên gia, cán bộ, viên chức, người lao động của doanh nghiệp mình ở được hạch toán chi phí thuê nhà ở xã hội vào chi phí sản xuất kinh doanh, khoản chi sự nghiệp thường xuyên hoặc chi hợp pháp khác theo quy định.

Điều này vừa bảo đảm tính công bằng, vừa khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức chăm lo chỗ ở cho chuyên gia, cán bộ, viên chức, người lao động của mình làm việc, lưu trú và gắn bó lâu dài.

Đặc biệt, việc giao quyền, trách nhiệm cho chủ đầu tư căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở tự xây dựng, phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh - chính là một trong các quyền của doanh nghiệp được quy định tại Luật Doanh nghiệp.

Một trong những nội dung được doanh nghiệp mong chờ là khi xây dựng cơ chế đặc thù đối với xây nhà ở xã hội, Chính phủ đề xuất cắt giảm 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư đối với loại hình nhà ở này. Từ đó, sẽ đẩy nhanh được tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội. Điều này được doanh nghiệp và cả người dân mong đợi, nhất là bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn chậm, chưa đáp ứng được đòi hỏi thực tế.

Theo đó, đối với những dự án nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công, Chính phủ kiến nghị, giao Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao thẳng chủ đầu tư mà không cần thông qua hình thức đấu thầu. Nếu thực hiện cơ chế đặc thù này thì sẽ rút ngắn được khoảng 200 ngày so với quy định hiện hành.

Khi đó, nhà đầu tư được xem xét giao dự án phải đáp ứng các điều kiện như: là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu theo quy định; có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư đối với dự án dưới 20ha, và tối thiểu 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên...

Trường hợp doanh nghiệp thực hiện đồng thời nhiều dự án thì cũng phải đảm bảo đủ vốn chủ sở hữu để phân bổ theo đúng tỷ lệ yêu cầu. Nếu có nhiều nhà đầu tư đạt điều kiện, việc lựa chọn sẽ dựa trên kinh nghiệm triển khai dự án, năng lực tài chính và thời điểm nộp hồ sơ…

Phân tích về các ưu điểm khi áp dụng cơ chế đặc thù, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cơ chế đấu thầu hiện nay không mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội mà ngược lại đang kéo dài tiến độ thực hiện dự án.

Hiện thời gian từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến lựa chọn nhà đầu tư hiện mất khoảng 300 ngày. Nhưng với đề xuất mới, thời gian này sẽ rút ngắn còn tối đa 75 ngày, tương đương giảm 70% - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thông tin.

Trong khi đó, Nhà nước đã kiểm soát chặt chẽ các yếu tố lợi nhuận định mức, giá thành, giá bán và đối tượng mua nhà rồi thì đề xuất bỏ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vẫn hợp lý, minh bạch và gia tăng hiệu quả. Mặt khác, việc cắt giảm thủ tục hành chính cũng phù hợp với chủ trương, định hướng của Chính phủ.

Dưới góc độ luật pháp, Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Nghiêm và Chính cho rằng, nên xem xét bổ sung điều khoản mới quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở; phải lập danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội báo cáo cơ quan quản lý nhà ở để quản lý và “hậu kiểm.”

Bởi trên thực tế, khâu phê duyệt danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội mất rất nhiều thời gian nên rất cần quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để tránh những trường hợp trục lợi, mua bán sang tay kiếm lời từ suất mua ưu đãi nhà ở xã hội.

Tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định xử lý rất quyết liệt đối với trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật Nhà ở về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội. Khi đó, hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu.

Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban Nhân dân nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Do đó, cần bổ sung quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhằm nâng cao trách nhiệm và tính chủ động của nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội. Qua đó, giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ, gánh nặng cho xã hội.

Ngoài ra, cơ chế đặc thù đối với nhà ở xã hội còn đề cập một số chính sách quan trọng như: quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 13% tổng chi phí đầu tư; đề xuất thành lập "Quỹ phát triển nhà ở xã hội Quốc gia"; miễn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội…

Đồng thời, Chính phủ cũng kiến nghị cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động, đồng thời bổ sung các chính sách hỗ trợ về quỹ đất, giải phóng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật.

Khi Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được thông qua sẽ mở đường cho sản phẩm này gia tăng số lượng, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân thuộc đối tượng thụ hưởng./.