Chiều ngày 28/10, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã có phát biểu tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội.

Vì sao giá nhà ở xã hội chênh lệch giữa các địa phương?

Theo Bộ trưởng, dự thảo Luật cơ bản đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm của Đảng về phát triển nhà ở trong giai đoạn mới, đặc biệt có chính sách đột phá phát triển nhà ở cho thuê, hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu tại Quốc hội.

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là vì sao giá nhà ở xã hội khác nhau giữa các tỉnh, thành phố, thậm chí trong cùng một thành phố cũng có những mức giá khác nhau.

Giải thích nội dung này, Bộ trưởng cho biết giá nhà ở xã hội đều được cơ quan nhà nước, cụ thể là sở chuyên ngành, thẩm định trước khi bán. Các cơ chế, chính sách ưu đãi đối với nhà đầu tư về thuế, đất đai, tín dụng đã được quy định rõ. Tuy nhiên, giá xây dựng còn bao gồm chi phí xây dựng, hạ tầng và lãi suất ngân hàng mà nhà đầu tư phải vay.

Vì vậy, giá được thẩm định phụ thuộc vào điều kiện hạ tầng của từng dự án. Khu vực có hạ tầng được bảo đảm tốt hơn, nhiều hơn thì giá cao hơn. Bộ trưởng dẫn ví dụ, chung cư có hai đến ba tầng hầm để xe sẽ khác chung cư chỉ có một tầng hầm hoặc không có tầng hầm.

Bên cạnh đó, giá vật tư, vật liệu xây dựng giữa các địa phương cũng rất khác nhau. Theo Bộ trưởng, thời gian qua, giá nhà ở xã hội trung bình dao động khoảng 15 - 29 triệu đồng/m², tùy địa phương, địa bàn.

Đối với giá thuê, Bộ trưởng cho biết dự thảo đã có quy định cụ thể tại Điều 31, điểm e khoản 1 Điều 68, Điều 37 và Điều 43. Giá cho thuê không được vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành; hằng năm, tỉnh sẽ thẩm định giá thuê. Điều này áp dụng với cả dự án do tư nhân hay nhà nước đầu tư, “bởi nhà đầu tư đều được hưởng các cơ chế chính sách ưu đãi của Nhà nước nên giá cho thuê phải được chính quyền thẩm định”, Bộ trưởng nêu rõ.

Từ thực tế kiểm tra tại Hà Nội, Bộ trưởng dẫn trường hợp căn hộ thương mại bình thường có giá thuê khoảng 18 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng chính sách thuê khoảng 6 triệu đồng/tháng. Theo Bộ trưởng, đây là mức giá rất thấp, thể hiện tính nhân văn của chính sách.

Về đối tượng, chính sách thuê và mua nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết sau khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, chính sách đã được thực hiện ổn định. Vấn đề các đại biểu băn khoăn hiện nay là điều kiện người mua nhà ở xã hội sau 5 năm được bán lại.

Theo Bộ trưởng, có ý kiến đề nghị chỉ cho phép bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội, đồng thời khống chế giá bán không vượt quá mức quy định.

Bộ trưởng nhấn mạnh nhà ở xã hội là chính sách mang tính nhân văn của Đảng và Nhà nước đối với người khó khăn về chỗ ở. Tuy nhiên, khi người dân không còn muốn ở, có nhu cầu bán lại thì phải có điều kiện; nếu không sẽ dẫn đến trục lợi chính sách. Việc được mua nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ, nhưng không thể mua xong sau 5 năm lại bán theo giá thị trường, Bộ trưởng nêu ý kiến.

Bộ trưởng cho biết, khi đề xuất chính sách này, cơ quan soạn thảo đã xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các tỉnh, thành phố, để đưa quy định vào dự thảo luật.

Theo dự thảo, sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua được bán lại nhà ở xã hộinày cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nếu đã được cấp giấy chứng nhận.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu tại Quốc hội.

“Bài toán khó” về cải tạo chung cư cũ

Liên quan đến ý kiến đại biểu nêu về những dự án có vi phạm từ trước, kiểm tra, kiểm soát chưa chặt chẽ dẫn đến không thể bán, không thể bàn giao nhà, Bộ trưởng cho biết Hà Nội đã đưa ra ba phương án xử lý vấn đề này theo các nghị quyết của Quốc hội và quy định pháp luật.

Tiếp tục giải đáp băn khoăn về bản chất và nguồn lực của Quỹ phát triển nhà ở, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết nguồn hình thành quỹ đã được xác định rõ, gồm ngân sách đầu tư của địa phương; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công; khoản tiền 20% tiền sử dụng đất trong các dự án nhà ở thương mại nộp thay nghĩa vụ.

Quỹ hoạt động theo Luật Ngân sách nhà nước và điều lệ quỹ. Việc quản lý đầu tư do cơ quan nhà nước địa phương thực hiện; Kiểm toán nhà nước hoặc kiểm toán độc lập thực hiện kiểm toán hằng năm; các cơ quan chức năng giám sát theo đúng quy định pháp luật. Qua đó, những vấn đề đại biểu quan tâm về chủ thể đầu tư, kiểm toán và giám sát quỹ được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật.

Về cải tạo chung cư cũ, Bộ trưởng nhìn nhận đây “thực sự là bài toán rất khó”, đặc biệt với những chung cư xây dựng từ trước năm 1994. Theo Bộ trưởng, Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ. Với những căn hộ cũ có diện tích gốc khoảng 20 - 30 m², Hà Nội đã áp dụng hệ số bồi thường K lên tới 1,5 lần, giúp người dân được nhận căn hộ mới có diện tích lớn hơn.

Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng thẳng thắn chia sẻ, nếu hộ gia đình 5, 6 người yêu cầu được bồi thường căn hộ lớn, hoặc không có tiền đóng góp thêm mà muốn Nhà nước chi trả chi phí này thì rất khó, không nhà đầu tư nào có thể tham gia thực hiện.

Đối với quản lý, vận hành chung cư, Bộ trưởng cho biết dự thảo đã có quy định cụ thể và sẽ tiếp tục được cụ thể hóa tại các nghị định, nhằm khắc phục tồn tại thời gian qua. Trong đó có nội dung về sở hữu chung, sở hữu riêng và bổ sung quy định hoạt động của ban quản trị tại Điều 96, Điều 97 và Điều 100.

Bộ trưởng khẳng định Ban soạn thảo sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội, hoàn thiện dự thảo và kỹ thuật văn bản để trình Quốc hội xem xét thông qua.