Bảng điều chỉnh giá đất tại TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh, có khu vực tăng đến 51 lần. Ảnh: Kỳ Phương

Chưa phù hợp tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn

LS. Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh nhận định, nội dung của dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn. Đặc biệt, đối với người dân tại các huyện trên địa bàn thành phố đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở để cho con cái xây nhà, an cư là khá lớn.

Ông Hậu lấy ví dụ, tại huyện Hóc Môn năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lên đến hàng trăm ha, nhưng giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 30 - 50 lần.

Tại huyện Bình Chánh cũng tương tự, nhưng giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 20 - 30 lần so với hiện hành. Không ít trường hợp qua nhiều thế hệ vẫn chưa đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà cửa để ở hoặc tách thửa cho con cái.

Khu vực quận 4, giá đất trên đường Bến Vân Đồn đoạn từ Cầu Dừa đến đường Nguyễn Tất Thành hiện tại từ 24 triệu đồng/m2 dự kiến điều chỉnh tăng lên hơn 271 triệu đồng/m2, tăng gấp hơn 10 lần so với giá hiện tại, kéo theo nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của người dân cũng tăng mạnh, vượt quá khả năng của nhiều người dân.

LS. Hậu cho biết, giá đất tăng mạnh chỉ sau khoảng thời gian ngắn như trên có thể gây ra phản ứng tiêu cực trong cộng đồng, nhất là đối với những hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các khu vực ngoại ô, vùng ven thành phố và những nơi đang có quy hoạch, dự án bất động sản.

Mặt khác, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Khi giá đất tăng mạnh, nhiều người đang muốn bán sẽ không bán nữa để chờ giá tiếp tục tăng. Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án.

Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ "bóp nghẹt" động lực đầu tư của doanh nghiệp. Những yếu tố này có thể khiến các nhà đầu tư chùn chân, thậm chí tìm đến những thị trường, những phân khúc có mức giá hợp lý hơn.

Các chuyên gia cảnh báo bảng giá đất mới có thể đẩy giá nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh lên cao. Ảnh: Kỳ Phương

Cần phải đánh giá tác động toàn diện

Theo LS. Hậu, mặc dù giá đất tăng có những tác động tích cực như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường cao hơn; giúp nguồn thu ngân sách từ đất tăng thêm trong thời gian tới; chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn..., tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các doanh nghiệp tư nhân.

Điều đó dẫn đến chi phí đầu vào tăng, tạo sức ép tăng giá nhà đất, giá nhà cho thuê, giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp và các dự án đầu tư, kinh doanh, thương mại dịch vụ, du lịch, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Cũng cần đặc biệt lưu ý, việc giá cho thuê đất trong khu công nghiệp tăng có thể làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhất là trong bối cảnh hiện nay có sự cạnh tranh rất quyết liệt giữa các nước để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Do vậy, theo LS. Hậu, cần phải đánh giá tác động toàn diện vì bảng giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là đời sống kinh tế, xã hội của người dân; ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bà Ung Thị Xuân Hương - Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh cho hay, luật đã quy định nên không thể không ban hành bảng giá đất. Thế nhưng, do bảng giá đất tác động rất lớn đến người dân nên việc ban hành gấp gáp mà không có thời gian để người dân phản biện là sai. Trong khi, phương pháp định giá đất cũng không được sát và không đúng thực tế.

"Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), đã khẳng định bảng giá đất và hệ số K hiện hành vẫn áp dụng được đến ngày 31/12/2025 nên Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh không cần phải lăn tăn hay lo sợ về chuyện này. Bảng giá đất mới chưa ban hành, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nên phải tính thuế cho người dân theo bảng giá đất cũ" - bà Hương nói.

Tại Hội nghị phản biện xã hội về dự thảo quyết định thay thế Quyết định 02/2020 do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP. Hồ Chí Minh tổ chức chiều 12/8, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đã đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh trình văn bản theo đúng quy định, bởi vì thẩm quyền ban hành bảng giá đất là của HĐND TP. Hồ Chí Minh chứ không phải UBND TP. Hồ Chí Minh

Ông Châu cũng “hiến kế”, giải pháp đơn giản là dự thảo bảng giá đất điều chỉnh nên được tính theo công thức: giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh bằng giá đất của bảng giá đất hiện hành nhân hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành. Việc này vừa chấp hành đúng quy định (tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024), vừa khắc phục được tình trạng giá đất tăng quá cao, vừa không gây sốc cho người dân có nhu cầu xin cấp sổ đỏ.