Cơ chế chính sách chưa đồng bộ, dẫn đến thực trạng bất động sản cung không đủ cầu. Ảnh tư liệu

Nhiều vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ

Phát biểu tại tọa đàm "Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản", ngày 19/11/2024, TS. Nguyễn Anh Tuấn - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cho biết, từ năm 2011, tại Đại hội XI, cải cách thể chế đã được Đảng ta xác định là một trong 3 đột phá chiến lược nhằm đưa đất nước phát triển nhanh và bền vững. Trong 13 năm qua, nhiều luật, bộ luật đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung. Chính phủ đã ban hành hàng trăm nghị định hướng dẫn các luật mới. Tiếp theo đó là hàng loạt thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành… Tuy nhiên, đến nay, nhiều quy định của pháp luật và thủ tục hành chính vẫn đang là điểm nghẽn, kìm hãm phát triển.

Nguyên nhân "tạo nhiệt" của thị trường là tình trạng đầu cơ, đẩy giá Một trong các nguyên nhân xuất hiện dấu hiệu "tạo nhiệt" là tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất… góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua. Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2024 ban hành ngày 12/11 vừa qua cũng đã xác định "hoàn thiện thể chế là đột phá của đột phá" và đề ra nhiệm vụ phải "đổi mới mạnh mẽ trong công tác xây dựng, hoàn thiện thể chế, pháp luật; khẩn trương tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt về pháp luật để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh. Nút thắt thể chế và tình trạng chậm trễ, thiếu nhất quán trong giải quyết các thủ tục đầu tư cũng đã làm giảm sức cạnh tranh của môi trường đầu tư của nước ta. Điểm nghẽn pháp lý đang xuất hiện trên nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội, trong đó nổi cộm là điểm nghẽn pháp lý cho lĩnh vực đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản, nhà ở xã hội.

GS-TSKH. Trần Chủng - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam chia sẻ, việc đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) là một phương thức đầu tư mới trong nền kinh tế thị trường nước ta, được Nhà nước hết sức quan tâm. Tuy nhiên, số lượng các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư sau ngày Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư được Quốc hội thông qua năm 2020 ("Luật PPP") có hiệu lực (1/1/2021), trong đó có các dự án hạ tầng giao thông không những không tăng mà còn giảm đi một cách đáng kể.

Một trong những vấn đề pháp lý rất quan trọng mà nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án rất quan tâm, đó là họ có những quyền gì đối với công trình mà mình đã đầu tư tiền bạc và công sức để tạo nên. Ngoài ra, pháp luật về PPP chưa ghi nhận các quyền mà chỉ các nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án mới được hưởng trong phạm vi dự án. Nhìn chung, khi so sánh với hai hình thức đầu tư là đầu tư tư và đầu tư công thì đầu tư theo phương thức đối tác công - tư là phương thức đầu tư mới và rất phức tạp.

“Mặc dù đã có một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nhưng những vấn đề phát sinh trong thực tiễn từ phương thức đầu tư này vẫn đang cần sự điều chỉnh của pháp luật nước ta. Hiệu lực, hiệu quả của pháp luật không chỉ phụ thuộc vào thực trạng của bản thân hệ thống pháp luật mà còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác” - GS-TSKH. Trần Chủng cho hay.

Thách thức từ những "dự án treo"

Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản và của doanh nghiệp là những "dự án treo" chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.

Về pháp lý, việc ban hành các luật, nghị định, thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi có thời gian các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các luật mới ban hành đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương truyền thông, tập huấn để các đối tượng hiểu cho đúng và thực hiện cho hiệu quả. Các địa phương sớm xây dựng cơ chế đặc thù mà trong luật đã phân cấp.

Bên cạnh đó, vấn đề thiếu nguồn cung, chênh lệch giữa các phân khúc và giá cả tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có thể giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập.

“Vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng là những vấn đề nan giải trong thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư. Do đó, chúng tôi kiến nghị cần cắt giảm các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án và giảm thời gian giải quyết công việc” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Khôi cũng kiến nghị, địa phương ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ được ngân sách hỗ trợ; điều chỉnh suất vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế.

Cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương cụ thể hoá xác định bảng giá đất, giá bất động sản và đánh giá tác động tới thị trường bất động sản. Có phương thức điều tiết thị trường (kể cả khúc nhà ở), quản lý, giám sát và xử lý nghiêm vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất; giám sát và xử lý nghiêm vi phạm lực lượng môi giới bất động sản.