Rất nhiều khó khăn khi “đụng” đến chung cư cũ, hư hỏng

Vấn đề chung cư cũ sập đổ nhận được sự quan tâm của cơ quan thẩm tra. Thẩm tra dự án Luật, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tán thành việc sửa nhằm khắc phục hạn chế, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn của pháp luật, hoàn thiện quy định, chế tài để xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về nhà ở, đảm bảo đồng bộ quy định pháp luật khác.

Theo Ủy ban Pháp luật, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.

Hiện còn nhiều chung cư cũ xuống cấp, có nguy cơ sập đổ.

Chính vì vậy, trong hồ sơ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 3/2023, Chính phủ đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng (quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư).

Tuy nhiên, nội dung này không nhận được sự đồng tình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, ý kiến của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp tháng 3/2023, dự thảo Luật trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhưng các nội dung bổ sung trong dự thảo Luật chưa đáp ứng yêu cầu mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.

Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát và giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo luật cần phải tháo gỡ được các điểm nghẽn.

Theo đó, các điểm nghẽn này gồm: Việc không di dời được người dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; Không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; Không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là vướng mắc cần phải khắc phục.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn này, Ủy ban Pháp luật đồng tình với đề xuất của Chính phủ về lựa chọn nhà đầu tư.

Cơ quan thẩm tra lưu ý, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở...) nên phải quy định trong luật. Tuy nhiên, dự thảo chưa nêu rõ, dẫn đến khó triển khai.

Ủy ban Pháp luật đặt vấn đề, “nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm”?

Cưỡng chế để người dân di dời khỏi chung cư có nguy cơ sập đổ

Ủy ban Pháp luật cho rằng, hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

Nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời.

Quốc hội phiên họp sáng 5/6.

Liên quan đến phương án bồi thường, tái định cư, khoản 2 Điều 70, dự thảo luật quy định, trường hợp chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thì doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn. Quy định này theo Ủy ban Pháp luật đặt ra 2 vấn đề vướng mắc cần làm rõ.

Thứ nhất, việc chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào. Bởi thực tế hiện nay nhiều quyết định của hội nghị nhà chung cư hay hội nghị các chủ sở hữu nếu cần sự đồng thuận 100% thì rất khó triển khai. Thứ hai, nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư thì việc triển khai sẽ xử lý ra sao.

Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị xác định trong luật tỷ lệ biểu quyết chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ và bổ sung quy định sau một thời gian nhất định mà không thống nhất được phương án thì bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự như quy định của dự thảo luật với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.