Doanh nghiệp còn nhiều băn khoăn về dự thảo Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Cần cụ thể, tránh thủ tục phức tạp, tạo ra cơ chế"xin-cho"

Phát biểu khai mạc tại hội thảo, ông Phạm Tấn Công - Chủ tịch VCCI cho rằng, thị trường bất động sản phát triển không ổn định sẽ dẫn đến nguy cơ thiếu hụt nhà ở, giá thuê nhà, thuê văn phòng quá cao. Giá bất động sản quá cao cũng gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và nền kinh tế. Chính vì vậy, Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản cần tránh sự chồng chéo, nhưng cũng cần có quy định cụ thể, linh hoạt để có thể đi vào cuộc sống.

Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Hải Anh

Đồng thuận quan điểm nêu trên, góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của thị trường bất động sản so với Luật 2014 trước đây.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Điều 57 quy định trong dự thảo: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật này” trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, quy định như vậy hơi cứng. Bởi hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán.

Trên cơ sở thực tiễn, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí”. Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được)”. Ngoài ra, về tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.

Góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng: Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã đề ra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong đó quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".

Đồng thời, cũng tại Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) còn quy định: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng...”.

Như vậy, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ trở nên phức tạp: Trước tiên, dự án phải thuộc khu vực được xác định là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền. Tiếp theo, khi chuẩn bị đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải có thủ tục “xin” cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (Sở Xây dựng) xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này sẽ tạo ra thủ tục hành chính, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp và tạo cơ chế “xin - cho” tiềm ẩn tiêu cực, nhũng nhiễu.

Nhiều quy định trong dự thảo Luật Nhà ở chưa rõ ràng, còn chồng chéo

Tại hội nghị, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, vẫn còn một số điều khoản trong dự án luật khiến doanh nghiệp băn khoăn, mong muốn góp ý để hoàn thiện. Cụ thể, về bố cục dự thảo Luật Nhà ở có Chương 5 quy định về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư và Chương 9 là Quản lý, sử dụng nhà chung cư. Hai nội dung này gần giống nhau, "nên chăng ban soạn thảo nên gộp lại cho dễ đọc hơn" - ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga phát biểu tại hội nghị. Ảnh: Hải Anh

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Ban soạn thảo cần xem xét kỹ lưỡng và thấu đáo quy định kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.

Tại khoản 1 Điều 14 Dự thảo quy định “Trường hợp cá nhân nước ngoài mua nhà ở của chủ đầu tư dự án bất động sản thì quyền sử dụng đất gắn với nhà ở thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở”. Mặc dù quy định này mới được bổ sung vào nguyên tắc kinh doanh nhà có sẵn, tuy nhiên chưa phù hợp, chưa đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai. Cụ thể, về nguyên tắc việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất; tuy nhiên Luật Đất đai 2013 hay dự thảo hiện nay chưa xác định cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Do đó, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất, cần phải làm rõ vấn đề này trên cơ sở ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam. Về điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn, đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 15 là những điều kiện cần thiết để đảm bảo tính an toàn trong các giao dịch cần phải chỉnh sửa để phù hợp với quy định của Luật Đất đai liên quan đến hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Liên quan đến dự thảo Luật Nhà ở, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị, Điều 20: Quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải có Giấy chứng nhận đầu tư. Tuy nhiên theo quy định Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư, tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam nếu góp vốn vào doanh nghiệp Việt Nam mà sở hữu trên 50% vốn điều lệ của doanh nghiệp đó thì được xem là tổ chức nước ngoài còn nếu sở hữu dưới 50% thì được xem là tổ chức Việt Nam.