Chiều 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chưa thống nhất thời điểm thu tiền đặt cọc

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết sau quá trình tiếp thu, giải trình, chỉnh lý, nhiều vấn đề trong dự thảo Luật đã được thống nhất như: rà soát, điều chỉnh mối quan hệ giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật khác có liên quan; khái niệm “kinh doanh bất động sản”; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản…

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh

Bên cạnh những nội dung đã thống nhất, dự thảo luật cũng còn một số vấn đề còn quan điểm khác nhau được Ủy ban Kinh tế trình xin ý kiến UBTVQH tại phiên họp.

Trong đó có về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 6 Điều 23 dự thảo luật), hiện có 2 phương án. Phương án 1 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Ủy ban Kinh tế tán thành với phương án 1 với lý do khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc. Bên cạnh đó, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Còn với phương án 2, cơ quan thẩm tra cho rằng việc cho phép thu tiền đặt cọc với các điều kiện như trên sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cũng là một vấn đề còn đang tranh luận. Nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo Ủy ban Kinh tế, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật đã được chỉnh sửa theo hướng: bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch. Thay vào đó, dự thảo bổ sung quy định “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Tuy nhiên, phát biểu trong phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Chính phủ vẫn mong muốn các giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Chính phủ đề xuất các hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, chống thất thu thuế. Giao dịch qua sàn cũng sẽ bảo vệ người mua, nhất là bất động sản là tài sản lớn.

Cùng với quy định này, dự thảo luật sẽ bổ sung các điều kiện kinh doanh của sàn, đảm bảo hoạt động quản lý Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản lành mạnh, ông Nguyễn Văn Sinh khẳng định.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên họp

Cho ý kiến về vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhắc lại các yêu cầu của trung ương như xây dựng hệ thống thông tin bất động sản gắn với thông tin đất đai; hoàn thiện cơ sở pháp lý, tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. “Nếu thanh toán qua ngân hàng cả thì qua sàn hay không qua sàn vẫn minh bạch. Không phải quan trọng là ép lên sàn, mà quan trọng là giao dịch phải kiểm soát được dòng tiền” - Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Cũng theo Chủ tịch Quốc hội, thị trường phải theo nguyên tắc thị trường để vận hành, nếu không sẽ giống như thời kỳ chúng ta trả giá rất nhiều về sàn giao dịch vàng. Nhấn mạnh “không phải cứ có sàn là tốt”, Chủ tịch Quốc hội phân tích khi thông tin thị trường đầy đủ, thanh toán không dùng tiền mặt, thì các giao dịch sẽ minh bạch. Khi sàn giao dịch minh bạch, quy định rõ ràng thì sẽ thu hút được các tổ chức, cá nhân tham gia.

Chiều 28/8, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được đại biểu Quốc hội chuyên trách cho ý kiến trước khi được Quốc hội thảo luận, xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 tới.