Nghiên cứu quy định điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai

Đề nghị xây dựng bảng giá đất định kỳ 3 năm

Góp ý cho dự thảo, đại biểu Lê Thị Song An (đoàn Long An) trích dẫn khoản 10 Điều 14 dự thảo luật quy định: "Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi".

Theo đại biểu, quy định này là rất phù hợp, song chính sách hiện hành lại chưa có quy định cụ thể để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đối với từng loại dự án. Đặc biệt, tại nhiều dự án thu hồi đất có sự bất bình đẳng giữa người dân phải di dời với người dân không phải di dời. Những người dân bị di dời được bồi thường đôi khi không thỏa đáng, không được hưởng lợi từ dự án do bị di dời, trong khi giá trị đất đai của các hộ dân không bị di dời có giá trị tăng thêm rất lớn.

Vì vậy, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu bổ sung các quy định cụ thể, cách thức xác định phần điều tiết giá trị tăng thêm từ đất hoặc là giao cho Chính phủ nghiên cứu quy định để tăng tính khả thi.

Đây cũng là vấn đề đại biểu Lê Minh Nam (đoàn Hà Giang) quan tâm. Đại biểu đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể nội dung chính sách xác định giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, cũng như điều tiết phần giá trị tăng thêm này cùng các giải pháp tổ chức thực hiện tạo lập và sử dụng các nguồn điều tiết.

Đề xuất bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm để tránh lãng phí.

Về các khoản thu từ đất tại Điều 149, đại biểu Nguyễn Vân Chi (đoàn Nghệ An) cho rằng tại dự thảo, các nội dung về tiền thu từ đất bao gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất còn khái quát, mang tính liệt kê, thiếu nội hàm cụ thể. Do đó, đại biểu đề nghị chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Nhà nước cần được quy định rõ ràng tại luật, ít nhất là về phạm vi và mức độ miễn giảm cụ thể, trên cơ sở các văn bản quy định dưới luật đã được áp dụng ổn định trong thời gian qua một cách hợp lý. Đồng thời, các trường hợp miễn giảm khác mà Chính phủ dự kiến sẽ quy định thì cũng nên bổ sung trực tiếp vào dự thảo luật.

Góp ý về bảng giá đất, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, nên sửa đổi quy định tại khoản 1, Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm thành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm để tránh lãng phí về thời gian tổ chức và các quy trình xây dựng bảng giá đất.

Nên dùng kết quả tư vấn định giá để xác định bảng giá đất

Cơ bản đồng tình với các nguyên tắc xác định giá đất trong dự thảo, song đại biểu Tạ Thị Yên (đoàn Điện Biên) băn khoăn, nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 3 thì khó có thể chính xác, đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường.

Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng thường có sự chênh lệch, bằng hoặc là thấp hơn bảng giá đất được ban hành. Do đó, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị nên coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét quyết định giá đất.

Đại biểu Vũ Trọng Kim (đoàn Nam Định) đề nghị, các cơ quan chức năng cần thể hiện quyết tâm hơn trong việc hoàn thành sớm bảng giá đất để phục hồi thị trường bất động sản. Theo dự kiến mà Chính phủ cho biết, đến năm 2025 mới có bảng giá đất thì sẽ muộn so với yêu cầu của thị trường đất đai hiện nay, khi thị trường vốn đã gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch.

Về định giá đất tại Điều 158, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, bên cạnh doanh nghiệp tư nhân hoạt động về định giá đất, cần có đơn vị sự nghiệp công lập hoạt động trên lĩnh vực này.

Đại biểu phân tích, nếu doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng đất là tài sản công, bắt buộc đơn vị kiểm tra giá đất phải là một đơn vị công lập. Hơn nữa, nếu đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng chung, đơn vị thẩm định cũng phải là đơn vị sự nghiệp công lập, có như vậy mới đảm bảo trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý tài sản.

Phát biểu tại hội nghị, Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, qua theo dõi có trên 50% vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm là về tài chính đất và định giá đất. Có thể thấy, vấn đề này là “nguyên nhân của mọi nguyên nhân”, nếu giải quyết được thì các vấn đề khác cũng được giải quyết từ tranh chấp về đất đai, khiếu nại tố cáo… Do đó trong các Luật Đất đai từ năm 1993 đến nay, các cơ quan đã kiên trì tìm lời giải cho bài toán về tài chính đất đai, phù hợp giá thị trường.

Nhấn mạnh nguyên tắc thị trường là mục tiêu phải theo đuổi, song Phó Thủ tướng Chính phủ cũng chia sẻ cả 4 phương pháp tính hiện nay đều chưa đưa ra được giá chính xác, do thông số đầu vào không chính xác. Tại dự thảo luật lần này, mặc dù xác định không thể tuyệt đối nhưng sẽ phải bảo đảm cơ sở khoa học, trên cơ sở thu thập được giá đúng.

Đồng tình với các ý kiến của đại biểu Quốc hội về điều tiết địa tô, Phó Thủ tướng cho rằng, nếu có đấu giá, đấu thầu đúng thì Nhà nước sẽ thu được địa tô. Song điều tiết thế nào là chính sách cần phải nghiên cứu để đảm bảo hài hòa, vừa thu được địa tô, vừa điều tiết lợi ích một cách phù hợp.