Thị trường bất động sản trước cơ hội chuyển đổi

“Giảm tốc” để chuyển hướng bền vững

Ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản (BĐS) trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Việt Nam cũng không thể tránh được quỹ đạo chung. Giao dịch trầm lắng kéo dài từ giữa năm ngoái đến nay chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy vậy, từng phân khúc ghi nhận tác động khác nhau, khắc họa khuynh hướng khi thị trường đối diện với biến động.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn. Ảnh: Kỳ Phương

So với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc BĐS, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn. Tuy nhiên, tiềm năng chưa đủ quyết định sự phát triển lành mạnh và bền vững nếu thị trường không được xây trên các nền tảng vững chắc.

Trong hơn 30 năm qua, BĐS Việt Nam trải qua vài chu kỳ tăng trưởng nóng, nhưng dường như kinh nghiệm điều hành, điều tiết chưa được phát huy tốt, khiến thị trường phát triển thiếu đồng bộ. “Thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững” - ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers (Việt Nam) nhận định.

Bà Cao Lê Tường Vân - Giám đốc Thị trường vốn và dịch vụ đầu tư, Colliers (Việt Nam), đánh giá: “Trong điều kiện hiện nay, các bên tham thị trường đang tận dụng thời gian để đánh giá lại năng lực, cơ hội và rủi ro của danh mục tài sản. Nếu nắm bắt và đáp ứng được những xu thế mới, tôi tin rằng đây là thời điểm để thị trường BĐS Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới, bền vững và ổn định hơn.”

Cơ hội nào cho từng phân khúc?

Ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao dịch vụ công nghiệp Colliers Việt Nam cho biết, quỹ đất để phát triển công nghiệp ở Việt Nam không thiếu, nhưng việc tìm kiếm khu đất phù hợp cho nhà đầu tư cũng như quá trình thiết lập hoạt động lại là một câu chuyện khác.

Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, các chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng.

Thống kê từ Colliers Việt Nam cho thấy, phân khúc BĐS văn phòng cũng ghi nhận khách thuê ngày càng có những yêu cầu “khó tính” hơn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc những năm gần đây.

Mặc dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn chiếm ưu thế tại Việt Nam, xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng được chấp nhận rộng rãi. Điều này đặt ra yêu cầu tái thiết không gian làm việc theo hướng bền vững, linh hoạt mà vẫn đảm bảo gắn kết nội bộ.

Bà Nhung Vũ - Phó Giám đốc dịch vụ văn phòng Colliers Việt Nam, cho biết: “Tôi cho rằng tương lai làm việc từ xa hoàn toàn vẫn còn khá xa với thị trường Việt Nam nói chung. Các công ty tại Việt Nam thực tế đang quan tâm nhiều hơn vào việc tối ưu không gian và chi phí vận hành văn phòng, đồng thời cân bằng yêu cầu về gắn kết nội bộ và duy trì văn hóa doanh nghiệp”.

Trước những nhu cầu mới đó, bà Nhung lưu ý các nhà phát triển và đơn vị tư vấn đánh giá lại, làm mới và đa dạng hóa các mặt bằng và dịch vụ cho thuê văn phòng để đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của khách thuê.

Với thị trường BĐS bán lẻ, bức tranh có nhiều nét tương phản. Một mặt, đánh giá tiềm năng thị trường bán lẻ Việt Nam còn dồi dào, các thương hiệu lớn tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô. Aeon Mall Việt Nam khởi công Aeon Huế, sau đó nhận phê duyệt quy hoạch cho dự án Aeon Hoàng Mai – Hà Nội.

Trong khi đó, Central Retail công bố đầu tư 25% - 30% trong tổng số 28 tỷ baht (gần 800 triệu USD) vào thị trường Việt Nam với 5 - 7 trung tâm thương mại mới sẽ đi vào vận hành năm 2024. Gần đây nhất, ngân hàng UOB mua lại toàn bộ mảng ngân hàng bán lẻ của Citibank tại bốn thị trường ở Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam.

Cuối cùng, loại hình chung cư, nhà phố (nhà ở đa gia đình) dẫn đầu mức độ quan tâm về BĐS trong xã hội, nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản dự kiến tiếp tục khó khăn đến ít nhất quý III/2023. Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào các dự án định vị ở phân khúc tầm trung với giá hợp lý.

“Thị trường sẽ tăng trưởng mạnh hơn ở các khu vực có khu đô thị, khu dân cư mới gần khu công nghiệp. Loại hình nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội kỳ vọng nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ chủ đầu tư, góp phần giải tỏa áp lực nhà ở cho người thu nhập trung bình - thấp” – chuyên gia của Colliers Việt Nam cho hay.