 |
| Các tòa nhà dân cư đang được xây dựng tại dự án Honor of China tại Bắc Kinh, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg |
Thất bại trong nỗ lực hồi sinh thị trường bất động sản
Nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Shimao Group Holdings đã trả 24 tỷ Nhân dân tệ (3,3 tỷ USD) vào năm 2017 để mua khu đất dành cho một dự án thương mại uy tín với tòa nhà chọc trời cao 500 mét, tầm nhìn bao quát ra Thâm Quyến.
Giá là một kỷ lục vào thời điểm đó đối với thành phố phía nam đang phát triển nhanh chóng giáp với Hồng Kông, nhưng 6 năm sau, những kế hoạch đó không được thực hiện và khu đất đã được rao bán trở lại trong tháng này với mức chiết khấu cao 1,8 tỷ USD.
Tuy nhiên, khu đất này vẫn không nhận được giá thầu nào trong cuộc đấu giá trực tuyến, do tòa án Bắc Kinh yêu cầu, sau khi Shimao không trả được nợ.
Trong nhiều thập kỷ, các nhà phát triển tư nhân như Shimao, Evergrande, Kaisa và Sunac đã đi đầu trong quá trình đô thị hóa của Trung Quốc. Nhưng từ cuối năm 2021 trở đi, họ bắt đầu vỡ nợ với những khoản nợ khổng lồ mà họ đã tích lũy. Kể từ đó, họ đã phải vật lộn để huy động vốn hoặc không thể giảm bớt áp lực cho bản thân thông qua việc bán tài sản.
Bắc Kinh đã cung cấp cho ngành công nghiệp một gói các biện pháp hỗ trợ dự kiến vào tháng 11 năm ngoái, đã nhắc lại và gia hạn một phần của gói hỗ trợ trên trong tuần này. Phạm vi gói hỗ trợ bao gồm việc nới lỏng các quy tắc mua lại tài sản và gia hạn các khoản nợ.
| Andrew Lawrence - nhà phân tích bất động sản châu Á tại TS Lombard cho biết: “Những gì chúng ta đang thấy là sự thiếu tin tưởng hoàn toàn đang xuất hiện trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc”. |
Tuy nhiên, những nỗ lực của chính quyền cho đến nay đã thất bại trong việc hồi sinh hoạt động thị trường bất động sản - từ việc mua đất đến đầu tư mới - trong một ngành mà trong nhiều năm được thúc đẩy bởi khu vực tư nhân.
Rất lâu trước cuộc khủng hoảng, chính phủ Trung Quốc đã tìm cách hạn chế sự mở rộng của lĩnh vực bất động sản, để tránh giá đất quá nóng. Chiến dịch này lên đến đỉnh điểm trong cái gọi là chính sách “ba lằn ranh đỏ” được công bố vào năm 2020, nhằm hạn chế đòn bẩy đối với các nhà phát triển cá nhân và cuối cùng là hạn chế khả năng tiếp cận tài chính của họ.
Điều này dẫn đến một làn sóng vỡ nợ khiến hoạt động xây dựng cơ bản phải dừng lại, đồng thời chia khu vực này thành hai phần: những nạn nhân của cuộc khủng hoảng tiền mặt và những người được coi là có thể sống sót sau đó. Điều này có nghĩa là các biện pháp của chính phủ cho đến nay thường hướng các mức hỗ trợ thận trọng tới các nhà phát triển bất động sản “chất lượng cao” hơn là những nhà phát triển đã vỡ nợ và vẫn bị cuốn vào các quá trình tái cơ cấu kéo dài, không rõ ràng với các chủ nợ quốc tế.
 |
| Trước đây, việc xây dựng khu dân cư Royal Peak của Evergrande ở Bắc Kinh đã bị tạm dừng khi nhà phát triển mắc nợ phải đối mặt với khủng hoảng thanh khoản và phải vật lộn để thanh toán cho các nhà thầu và nhà cung cấp. Ảnh: Bloomberg |
Tình tiết mới nhất như vậy liên quan đến Kaisa, tuần này đã phải chịu một đơn kiện từ một nhà đầu tư ở Singapore. “Mô hình tài trợ cho các nhà phát triển Trung Quốc đã bị phá vỡ và không có gì thay thế được” - Andrew Lawrence của TS Lombard nói. “Cuối cùng, sẽ khiến họ nhận hậu quả không có gì để bán và không có doanh thu” – Lawrence nói thêm.
Thực tế còn tồi tệ hơn dự kiến
Một ví dụ về sự hỗ trợ mới của chính phủ là thúc đẩy việc cho phép phát hành cổ phiếu mới, tháng trước đã chứng kiến các nhà phát triển China Poly và China Merchants Shekou được Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc chấp thuận phát hành lần lượt 1,8 tỷ USD và 2,4 tỷ USD cổ phiếu.
Mặc dù động thái này là một sự thay đổi đáng kể trong chiến lược của Bắc Kinh sau nhiều năm không khuyến khích phát hành cổ phiếu ngành bất động sản, nhưng các nhà phân tích cho rằng nó khó có tác động.
“Chúng tôi không thực sự nghĩ rằng điều này sẽ tạo ra sự khác biệt lớn” - Kaven Tsang, Phó chủ tịch của Moody's, tổ chức đánh giá tín nhiệm một số nhà phát triển lớn, cho biết. “Số tiền hỗ trợ có thể huy động được thông qua thị trường chứng khoán sẽ không đáng kể so với quy mô hoạt động của các công ty này” – Tsang nói.
Thỏa thuận Shekou cũng nêu bật sự phụ thuộc vào chính phủ khi không có hoạt động thị trường, với điều kiện là cổ phiếu mới sẽ được bán cho một chi nhánh của chính quyền Thâm Quyến - một thông lệ được phản ánh trong hoạt động của lĩnh vực bất động sản khác, bao gồm cả xây dựng.
Việc xây dựng tại các thành phố lớn của Trung Quốc đang diễn ra, nhưng nhiều nhà phát triển chất lượng cao có thể tiếp tục nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước. Ngay cả khi đó, sự suy giảm gần đây trong hoạt động đã gây ra tình trạng báo động.
 |
| Việc xây dựng nhà ở Trung Quốc vẫn có thể tiếp tục, thường là với sự hỗ trợ của nhà nước. Ảnh: Bloomberg |
Yu Liang - Chủ tịch của Vanke, một nhà phát triển hàng đầu không thuộc sở hữu hoàn toàn của Nhà nước nhưng sở hữu một phần hệ thống tàu điện ngầm Thâm Quyến, đã đưa ra một giọng điệu bi quan tại một cuộc họp cổ đông hai tuần trước. “Tình hình thực tế còn tồi tệ hơn dự kiến” - Yu Liang cho biết trong một bình luận trái ngược với triển vọng trước đó của ông vào tháng 3.
| Ting Lu - kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura, chỉ ra dữ liệu từ Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC) cho thấy, doanh số bán hàng tại 100 nhà phát triển hàng đầu của đất nước đã giảm 1/3 vào tháng 6, so với mức giảm 21,2% vào tháng 5. Những sự sụt giảm đó diễn ra trong khoảng thời gian năm ngoái, khi hoạt động đã bị triệt tiêu. |
Cách tiếp cận của Bắc Kinh là ưu tiên hoàn thành các dự án, nhiều dự án trong số đó là khu dân cư và nhạy cảm về chính trị, đồng thời tìm cách trì hoãn việc phát sinh thêm các cuộc khủng hoảng nợ. Tháng 11 năm ngoái, khi các cơ quan quản lý tài chính hàng đầu công bố kế hoạch 16 điểm để hỗ trợ lĩnh vực này, đã bao gồm một biện pháp gia hạn tất cả các khoản vay đến hạn cho đến tháng 5 năm nay. Tuần này, cơ quan chức năng cho biết, các khoản vay đến hạn trước cuối năm 2024 có thể được gia hạn thêm một năm.
Các nhà kinh tế tại HSBC cho rằng, các biện pháp này thể hiện “một bước quan trọng trong việc củng cố niềm tin của thị trường”, nhưng những người khác thì bi quan hơn. Ting Lu - Kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura lưu ý rằng, các biện pháp 16 điểm đã đảo ngược hầu hết các biện pháp thắt chặt tài chính đối với lĩnh vực bất động sản, nhưng lập luận rằng chúng “không đủ kích thích mua nhà”. Trong khi đó, có rất ít dấu hiệu phục hồi nhu cầu trái phiếu trên thị trường trong nước và quốc tế.
Tại Hồng Kông, nơi từng là thị trường bùng nổ đối với trái phiếu của các nhà phát triển nước ngoài của Trung Quốc, một nhà đầu tư cho biết “toàn bộ thị trường đang giảm quy mô” và các nhà đầu tư dài hạn hiện đang đánh giá thấp lĩnh vực này, trái ngược hoàn toàn với trước cuộc khủng hoảng.
Lawrence tại TS Lombard gợi ý rằng, trọng tâm quốc tế chính hiện nay nên tập trung vào lĩnh vực ngân hàng Trung Quốc, nơi nhiều nhà phát triển vỡ nợ hơn sẽ làm tăng tỷ lệ nợ xấu và chuyển sự giám sát sang sức khỏe tài chính của họ.
Tháng trước, Bộ trưởng Bộ Gia cư Ni Hong đã gặp Ge Haijiao - Chủ tịch Ngân hàng Nhà nước Trung Quốc với yêu cầu hỗ trợ thêm để các nhà đầu tư hoàn thành các dự án. Đối với những công ty đầu tư dự án bất động sản đang mắc nợ nặng nề, cả sự hỗ trợ của chính phủ lẫn sự tồn tại trong tương lai của các dự án đều không rõ ràng./.
