Cổ phiếu bất động sản: Cửa sáng hơn nhưng cơ hội thực sự còn phải chờ?

“Sóng” tăng chưa bền

Thị trường bất động sản (BĐS) gần đây bắt đầu cho thấy dấu hiệu tích cực hơn nhờ hàng loạt giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ và các bộ, ngành như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, quyết định giảm lãi suất điều hành… Những chuyển động trên thị trường này cũng tạo ra cơ hội cho các cổ phiếu BĐS có các nhịp sóng hồi tăng giá.

Cổ phiếu bất động sản vẫn cần thêm thời gian để tạo xu hướng phục hồi rõ nét hơn. Ảnh: Duy Dũng

Ghi nhận trên thị trường chứng khoán, sau đợt giảm liên tục và có phần mạnh hơn thị trường chung, các cổ phiếu BĐS đã có những nhịp hồi khá tốt từ cuối tháng 3 và nửa đầu tháng 4. Dòng tiền đã quan tâm nhiều hơn tới dòng cổ phiếu nhà đất, mặc dù chưa lớn và chưa bền.

Theo các chuyên gia, nhịp tăng của nhóm cổ phiếu BĐS thời gian qua chủ yếu mang yếu tố đầu cơ nhờ một số thông tin hỗ trợ từ chính sách tạo đòn bẩy. Dòng tiền vào nhóm cổ phiếu này phần nhiều là do yếu tố tâm lý kỳ vọng ngắn hạn của nhà đầu tư. Trên thực tế, giá nhiều cổ phiếu BĐS tăng hôm trước nhưng lại giảm ngay hôm sau - đây là minh chứng cho thấy dòng tiền vào nhóm này chỉ là hiệu ứng ngắn hạn và thiếu cả lực, lẫn sức bền.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, hiện nay vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường BĐS liệu có thể được “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý chưa được giải quyết triệt để. “Các chính sách được ban hành vừa qua có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường BĐS phục hồi” – chuyên gia của VNDIRECT cho hay.

Vẫn chỉ nên nhìn cho dài hạn

Theo các chuyên gia, các chính sách hỗ trợ đã được Chính phủ ban hành như: Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành lần thứ 2, dự thảo sửa Thông tư 16/2021/TT-NHNN, dự thảo Thông tư cơ cấu thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ… là những thông tin tích cực đối với thị trường BĐS nói chung và cổ phiếu BĐS nói riêng.

Trao đổi với phóng viên TBTCVN, ông Phạm Văn Hiến - Giám đốc phân tích đầu tư, Công ty CP Chứng khoán Tân Việt (TVSI) cho rằng, các chính sách nói trên của Chính phủ và các cơ quan quản lý đã nêu rất đúng và rất trúng về 2 điểm nghẽn lớn nhất của ngành BĐS hiện nay là pháp lý và nguồn vốn. Tuy vậy, để chính sách đi vào thực tế cũng cần có thời gian và cần sự chung tay của tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

“Dẫu vậy, đây vẫn là những tín hiệu tích cực, cho thấy Chính phủ và các bộ, ngành đang bám sát thị trường và có những chỉ đạo cụ thể, tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp BĐS tháo gỡ khó khăn. Nhìn dài hạn thì đây là điều rất tốt cho ngành BĐS nói chung và các doanh nghiệp trong ngành trên sàn nói riêng” - ông Phạm Văn Hiến nói.

Theo chuyên gia này, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay với thị trường BĐS vẫn là vấn đề pháp lý, các quy định chưa rõ ràng và thiếu nhất quán giữa các địa phương, khiến doanh nghiệp khó triển khai dự án, hoặc triển khai chậm dẫn đến tăng chi phí và rủi ro kinh doanh, từ đó khiến nguồn cung cho thị trường khan hiếm. “Nhưng tôi kỳ vọng điều này sẽ được tháo gỡ trong năm nay khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Từ đó, các vấn đề nhức nhối hiện nay như: định giá, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất… sẽ được giải quyết” - chuyên gia TVSI kỳ vọng.

Cùng với những kỳ vọng về thay đổi chính sách, theo ông Phạm Văn Hiến, chính các chủ đầu tư BĐS cũng phải tự lực thay đổi chứ không thể chỉ trông chờ vào chính sách của Nhà nước. “Các doanh nghiệp nên chú trọng các sản phẩm bình dân hơn, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đặc biệt là của dân thành thị. Đây là hướng đi tôi nghĩ là bắt buộc trong thời gian tới và chỉ có như vậy mới giúp thị trường BĐS khơi thông được dòng vốn, phát triển” - ông Hiến chia sẻ thêm.

Theo chuyên gia của TVSI, để đầu tư vào cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư cần cái nhìn dài hạn. Ông Phạm Văn Hiến bày tỏ lạc quan rằng, cuối năm 2023 và trong năm 2024, thị trường BĐS sẽ có những chuyển biến tích cực hơn. Điều đó đến từ việc khung pháp lý cho thị trường rõ ràng và hợp lý hơn, cũng như từ sự vận động, thay đổi của các chủ đầu tư và người mua nhà.

Đánh giá về định giá cổ phiếu ngành này, ông Phạm Văn Hiến cho rằng, các doanh nghiệp BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn, khiến giá cổ phiếu trong ngành khá rẻ. Các cổ phiếu BĐS lớn hiện nay đều có mức P/B (giá/giá trị sổ sách) từ 0,7 đến 1,6 lần - thấp hơn rất nhiều so với những năm trước đây, khi mức P/B của ngành này thường từ 2,5 đến 4,0 lần. Vì vậy, với những nhà đầu tư dài hạn, đây là một cơ hội thực sự rõ ràng.