Khởi sắc nhờ thông tin quy hoạch

Tại báo cáo về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025 mới đây, UBND TP. Hà Nội cho biết sẽ xây dựng, trình phê duyệt quy hoạch TP. Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Trong đó có đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch vùng huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh nằm ở phía Bắc thủ đô lên thành phố. Thông tin về đề xuất quy hoạch 3 huyện ngoại thành Hà Nội lên thành phố ngay lập tức nhận được sự quan tâm rất lớn của dư luận, trong đó có giới kinh doanh bất động sản. Theo đó, giá đất các khu vực này cũng có dấu hiệu nhích lên. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản đã khuyên nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ về mức giá và khả năng tài chính của bản thân trước khi quyết định đầu tư.

Nhà đầu tư bất động sản cần cân nhắc khi “xuống tiền”
Cơ sở hạ tầng của huyện Mê Linh đang được đầu tư xây dựng đồng bộ.

Tại khu vực Mê Linh, khảo sát trên các trang rao bán, nhiều sản phẩm đất nền, thổ cư tại thị trấn Quang Minh, khu đô thị Chi Đông được rao bán với mức giá thấp nhất từ 9 triệu đồng đến hơn 20 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Đất nền của một số dự án ở xã Tiền Phong khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Tại Đông Anh, giá đất thổ cư nằm ở mặt ngõ rộng khoảng 2,5m dao động từ 20 – 30 triệu đồng/m2. Những mảnh đất nằm ở mặt đường rộng khoảng 4m, ô tô có thể di chuyển vào được dao động từ 45 – 55 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những mảnh đất nằm ở đường lớn, mức giá đã dao động từ 100 – 130 triệu đồng/m2, tùy vị trí, ngang ngửa với những vị trí đẹp tại trung tâm Hà Nội.

Còn tại Sóc Sơn, những ngày gần đây xuất hiện la liệt các thông tin rao bán, đất thổ cư, tái định cư, đất vườn,… ở 3 khu vực Hiền Ninh, Minh Phú và Minh Trí, giá đất hiện đang dao động từ 4 – 8 triệu đồng/m2, đối với đất rõ ràng pháp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, khi có công bố mang tính phát triển như việc được quy hoạch từ huyện lên thành phố đều mang chiều hướng tích cực và ảnh hưởng tới xu hướng tăng giá bất động sản ở những vùng đó.

Các yếu tố nhà đầu tư cần quan tâm

“Nhà đầu tư cần xác định lợi nhuận của khoản đầu tư có thể quay về nhanh nhất có thể. Nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới tính thanh khoản của khoản đầu tư. Sản phẩm có thể mang lại lãi ít hoặc không có lãi nhưng nhất định phải dễ dàng chuyển nhượng được. Đó là yếu tố cực kỳ quan trọng trong mua bán kinh doanh, đặc biệt là đầu tư. Yếu tố thứ ba là quản trị rủi ro, đối với bất động sản thì đó là các vấn đề liên quan đến pháp lý, quy hoạch”.

Ông Sử Ngọc Khương -
Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Tuy nhiên những thông tin nêu trên, không phải là những thông tin mới, từ chủ trương tới hiện thực phải qua một thời gian triển khai thực tế, phải được đầu tư một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được theo quy hoạch thì tại các khu vực được quy hoạch phải có hoạt động đầu tư và đạt các tiêu chí như tỷ lệ % đã đô thị hóa, bê tông hóa, hạ tầng xã hội cũng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn của thành phố.

“Việc quy hoạch này đã có trong đồ án quy hoạch mà Chính phủ đã duyệt từ những năm 2010 chứ không phải mới đây. Tuy nhiên, mỗi lần thông tin về quy hoạch được đưa ra thì giá đất lại được đẩy lên rồi lại chùng xuống. Giá trị của bất động sản phải dựa trên nền tảng giá trị đầu tư, nếu không hoạt động đầu tư thật thì sẽ không bao giờ lên giá”, ông Đính phân tích.

Có thể xảy ra sốt đất

Nói về hiện tượng có thể xảy ra sốt đất tại khu vực trên, ông Đính cho rằng, những cơn sốt đó chỉ tạo ra sóng rất ngắn và chìm rất nhanh, vì sau đó không có những hoạt động đầu tư thật. Đa phần những người tham gia vào giai đoạn này là những nhà đầu tư ít kinh nghiệm, bởi những nhà đầu tư chuyên nghiệp đánh giá vấn đề rất chính xác và nhìn vào hoạt động đầu tư thực tế chứ không bị ảnh hưởng bởi thông tin nêu trên.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, việc xảy ra “sốt đất” sau thông tin quy hoạch các huyện của Hà Nội lên thành phố cũng tương tự câu chuyện đã xảy ra ở TP. Thủ Đức trước đây. Việt Nam cũng giống như các nước phát triển khác trên thế giới, khi chuẩn bị có tuyến metro, khu đô thị mới thì các bất động sản trong khu vực lân cận sẽ tăng giá. Tuy nhiên cần có các đại lượng để đo lường như thời gian, kỳ vọng giá trị gia tăng tương ứng với thời gian đó và so với suất sinh lời khác.

Nhà đầu tư nên mua ở những khu vực mà bản thân nắm rõ thông tin. Nếu chưa rõ quy hoạch mà chỉ nghe được thông tin khu vực đó tương lai sẽ lên “thành phố trong thành phố” thì cần phải cân nhắc. Bên cạnh đó, giá cả là một yếu tố quan trọng, các nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi mua. Mặt khác, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh trường hợp giá trị gia tăng của bất động sản không bằng biên độ lãi suất nhà đầu tư phải trả hàng năm cho ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, nhà đầu tư cần phải nhìn thực tế khu vực có ý định đầu tư, như phải là một đại công trường đang hối hả xây dựng, các con đường hình thành được kết nối song song với dự án, hình thành các khu kết nối dịch vụ đường, trường, trạm, chợ đang thực sự hoạt động... Đặc biệt phải cân nhắc về giá, nếu mua đất tại khu vực Đông Anh mà giá trị tương đương với khu vực Mỹ Đình thì là điều không hợp lý.

Giá thuê bất động sản công nghiệp tại Hà Nội đắt gấp đôi tỉnh lân cận

Theo báo cáo thị trường bất động sản khu công nghiệp quý III/2021 của CBRE Việt Nam, giá chào thuê đất công nghiệp tại Hà Nội đang cao gấp đôi so với một số tỉnh lân cận. Cụ thể, giá cho thuê của Hà Nội cao nhất 250 USD/m2, bỏ xa Hưng Yên, Hải Dương 100 USD/m2 hay Hải Phòng 130 USD/m2. Do đó, xu hướng di chuyển ra các tỉnh thành phụ cận Hà Nội của các khu công

nghiệp và khách thuê ngày càng rõ ràng hơn, khi giá thuê đất tại các trung tâm công nghiệp ngày càng “leo thang”, trong khi quỹ đất không còn nhiều.

Trong 9 tháng đầu năm, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 78,5%, tăng 0,5 điểm theo năm. Theo đánh giá của CBRE, sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khó khăn vừa qua cho thấy sự cần thiết trong việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng và đặc biệt là nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản.

Cùng với đó, việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới.

Ngoài ra, các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thực hiện các thay đổi về phát triển sản phẩm để thích ứng với tình hình mới. Các điểm nổi bật là sự áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ về pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ thực tế ảo trong giới thiệu sản phẩm nhà xưởng, đất công nghiệp sẽ giúp khách hàng trải nghiệm sản phẩm trực tuyến khi việc đến xem trực tiếp còn hạn chế…