Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và những kỳ vọng phát triển năm 2023

Nguồn cung vừa thiếu vừa mất cân xứng

Phát biểu khai mạc diễn đàn, TS. Phạm Thu Phong - Tổng Biên tập TBTCVN cho biết, trong những năm qua, thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế. Theo các thống kê, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP, trong đó thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh - một trong những thị trường thu hút đầu tư cao nhất, đã và đang đóng góp lớn vào GDP. Sự phát triển của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh không chỉ tạo điều kiện quan trọng cho kinh tế thành phố phát triển mà còn tạo động lực phát triển lan tỏa cho các thị trường bất động sản các tỉnh lân cận.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường.

Theo báo cáo, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc, do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Toàn cảnh Diễn đàn Bất động sản 2022 diễn ra ngày 28/10/2022. Ảnh: Thái Chu

Tại hội thảo, các chuyên gia đều đồng thuận cho rằng, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh hiện đang gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là việc thiếu nguồn cung. Không những thế, nguồn cung thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh hiện rất thiếu các sản phẩm dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, ví von: “Sản phẩm bất động sản thị trường TP. Hồ Chí Minh như “kim tự tháp lộn ngược”. Có nghĩa là các sản phẩm cao cấp đáng ra ở phần đỉnh thì lại đang ở phần đáy, còn các sản phẩm bình dân dành cho đại đa số người dân thì lại rất hiếm”.

“Chúng tôi cho rằng, thời điểm này rất khó khăn, lệch pha cung - cầu, giá tăng cao, đặc biệt người yếu thế trong xã hội khó tiếp cận các sản phẩm, trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng hạn hẹp và thu nhập của người dân cũng sụt giảm sau đại dịch. Do vậy, để thị trường có sản phẩm phù hợp và phát triển bền vững thì cần tháo gỡ được vướng mắc khi xây dựng chính sách nhà ở và hoàn thiện được hệ thống pháp luật” – ông Lê Hoàng Châu nói.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh thời gian qua đang gặp rất nhiều vướng mắc về khâu pháp lý. Các chủ đầu tư hiện đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai dự án. Đồng thời, về phía người mua nhà, vì thị trường đang tồn tại nhiều rủi ro về pháp lý, kết hợp với việc bất cân xứng sản phẩm nên khách hàng trong giai đoạn vừa qua không dám đầu tư.

Cũng tại diễn đàn, để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng cho rằng đối với phân khúc nhà ở xã hội, các cơ quan nhà nước cần phải thay đổi cơ chế phát triển. “Chúng ta nên có chỉnh sửa nhất định để chuyển thành nhà ở thương mại giá rẻ, dùng cơ chế thị trường để chủ đầu tư có nguồn tiền phát triển dự án” – ông Võ nói.

Sẽ hồi phục vào cuối năm 2023?

Tại Diễn đàn Bất động sản 2022, các chuyên gia đều bày tỏ sự kỳ vọng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ nhanh chóng vượt qua giai đoạn khó khăn, nhưng trong năm 2023, thị trường có ít điểm sáng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, trong vòng một năm tới, thị trường bất động sản cả nước và TP. Hồ Chí Minh sẽ khó có sự chuyển biến tích cực mang tính đột phá. Bởi một nguyên nhân lớn khiến thị trường ảm đạm hiện nay là vướng mắc về pháp lý, mà để giải quyết được thì một năm tới có thể chưa đủ thời gian để thay đổi căn bản.

Bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc - Trưởng phòng Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức - Công ty CP Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam), nhận định cuối năm 2022 và giai đoạn đầu 2023, thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nhiều khó khăn. “Khoảng cuối năm 2023, thị trường có thể sẽ có những tín hiệu phục hồi và phát triển trở lại, bởi Luật Đất đai sửa đổi tạo khung pháp lý phù hợp để thị trường phát triển bền vững và doanh nghiệp bất động sản sẽ làm quen được với những thay đổi chính trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Từ nay tới hết nửa đầu 2023, thị trường sẽ gắn với từ “tồn tại”, còn từ “phát triển” sẽ gắn với giai đoạn sau đó” - bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc kỳ vọng.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và phát triển (R&D) DKRA Group, cũng cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang trong giai đoạn khó khăn, nên trong vòng 1 năm tới sẽ gắn với từ “bảo toàn”, sau đó khi vượt qua giai đoạn khó khăn, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn.

* Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh:

Năm nay và năm tới là “cơ hội vàng” để giải quyết vướng mắc

Ông Lê Hoàng Châu

Hiện tại thị trường bất động sản có những chuyển biến ngày càng minh bạch hơn, tuy nhiên, vẫn có sự “lệch pha” cung – cầu, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa các quy định pháp lý, thủ tục… Những vướng mắc đó khiến nguồn cung thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu,…kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Năm nay và năm tới được coi là “cơ hội vàng” để giải quyết những khó khăn, vướng mắc, chồng chéo trong những vấn đề trên. Khi những vấn đề về khung khổ pháp lý, chính sách cơ chế của thị trường bất động sản được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện và có hiệu lực sẽ giúp thị trường bất động sản nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng hồi phục và chuyển sang một giai đoạn phát triển mới bền vững hơn.

* Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh:

Các bên cần nâng cao trách nhiệm khi tham gia trái phiếu doanh nghiệp

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Kênh trái phiếu doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn để phát triển dự án, song thời gian qua đang bị “chững lại”. Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó đã quy định rõ ràng hơn về trách nhiệm của các bên tham gia. Thị trường sẽ cần thêm thời gian để làm quen với các quy định mới.

Do đó, để kênh huy động vốn quan trọng này hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững, thì các bên tham gia cần nâng cao trách nhiệm và tuân thủ quy định pháp luật kể cả doanh nghiệp phát hành, các tổ chức cung cấp dịch vụ trung gian và nhà đầu tư tham gia thị trường.

* Bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc - Trưởng phòng Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức - Công ty CP Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam):

Vốn sẽ quay lại với những doanh nghiệp, dự án rõ ràng, minh bạch, tiềm năng

Bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc

Mặc dù thị trường thường kỳ vọng điểm rơi của nhóm ngành bất động sản sẽ vào cuối năm, tuy nhiên năm nay, yếu tố này chưa đủ tạo lên động lực tích cực với giá cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản, bởi cơ cấu sản phẩm, nhu cầu thị trường, thời điểm hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thời điểm giải ngân dự án,… sẽ tác động trực tiếp đến thị trường.

Đối với việc huy động vốn cho dự án bất động sản, đây là một quá trình gắn liền với chiều dài của cả một dự án. Các doanh nghiệp sẽ phải tiến hành xin chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt 1/500, giải phóng mặt bằng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng, … Chúng tôi tin rằng, nếu quy trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch thì nguồn lực kinh tế sẽ quay trở lại với thị trường bất động sản. Những dự án bất động sản hiệu quả, phù hợp với nhu cầu thị trường thì vẫn thuận lợi trong việc huy động vốn.