Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo của thị trường bất động sản. Ảnh tư liệu

Trình tự thu hồi đất chưa quy định đầy đủ

Tại hội thảo, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ TN&MT cho biết, nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai khá đồ sộ, gồm 10 chương, 115 điều thi hành chi tiết 51 nội dung được giao trong luật. Trong đó, đáng chú ý là các chương: tổ chức dịch vụ công về đất; quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất; chế độ sử dụng đất, trong đó có điểm mới là quy định về quản lý, sử dụng đất trong hoạt động lấn biển; giải quyết tranh chấp đất đai…

Cần hướng dẫn chi tiết khi sử dụng đất đa mục đích “Quy định tại luật chưa thật sự rõ ràng, đề nghị cần hướng dẫn chi tiết các yêu cầu khi sử dụng đất đa mục đích tại nghị định để doanh nghiệp không phát sinh vướng mắc trong qua trình thực hiện” - bà Trịnh Minh Hằng - đại diện Phòng Pháp chế, Công ty Honda Việt Nam.

Đại diện cộng đồng doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, đánh giá cao nỗ lực xây dựng dự thảo nghị định có sức ảnh hưởng lớn. Tuy nhiên, dự thảo nghị định có nhiều điểm cần có hướng dẫn rõ ràng.

Cụ thể, Chương 2: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất (Điều 20, 21) cần làm rõ mối quan hệ phụ thuộc giữa quy hoạch và kế hoạch, trong đó quy hoạch phải có trước để có cơ sở, trình tự ban hành kế hoạch. Quy hoạch có thể điều chỉnh khi cần thiết và theo đó kế hoạch cũng phải điều chỉnh/thay đổi theo.

Tại Chương 4 có nêu 2 trường hợp thu hồi đất: vì mục đích quốc phòng - an ninh và để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hiện chỉ có hướng dẫn trình tự với trường hợp quốc phòng - an ninh còn các trường hợp còn lại thì chưa được đề cập trong dự thảo nghị định. Trong khi đó, đây lại là vấn đề các doanh nghiệp rất quan tâm.

Một vấn đề gây “đau đầu” cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp lâu nay là cưỡng chế kiểm đếm và thu hồi đất.

Điều 37.2 Chương 4 của dự thảo nghị định có nêu: “Vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế trong thời hạn 5 ngày và được thể hiện bằng văn bản”. Tuy nhiên, do đây là một thủ tục mất rất nhiều thời gian, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị bổ sung thành: Sau khi UBND cấp huyện thông báo việc kiểm đếm để thu hồi thì sau thời hạn 15 ngày kể từ thời điểm thông báo nếu chủ sự dụng đất không đồng thuận thì ban cưỡng chế sẽ vận động, thuyết phục, đối thoại trong thời hạn 5 ngày.

Thống nhất cách tính chi phí định giá đất

Tại hội thảo, góp ý dự thảo nghị định về giá đất, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng điểm thuận lợi của dự thảo nghị định về giá đất đó là kế thừa Nghị định 12/2024/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với Luật Đất đai 2024. Dự thảo nghị định quy định cụ thể việc lựa chọn phương pháp định giá đất. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, ông Nguyễn Tiến Thỏa cũng chỉ ra một số điểm cần làm rõ và hoàn thiện.

Thứ nhất, khi áp dụng phương pháp so sánh, ông Nguyễn Tiến Thỏa phân tích, dự thảo nghị định quy định tính cả 2 loại chi phí: “hao mòn, khấu hao” để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản, nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất theo hướng dẫn về trình tự, nội dung, công thức xác định giá đất theo phương pháp so sánh là không hợp lý.

Bởi lẽ, vừa tính “giá trị hao mòn” vừa tính “khấu hao” song song theo câu chữ văn bản “giá trị hao mòn, khấu hao”, với dấu “phẩy” giữa hai cụm từ sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này chứ không phải tùy lựa chọn, hoặc tính khấu hao, hoặc tính hao mòn, làm cho việc tính toán áp dụng lúng túng. Vì vậy, cần phải hướng dẫn chỉ tính một loại và nên theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là tính “giá trị hao mòn” của tài sản tại thời điểm định giá.

Thứ hai, đối với phương pháp thặng dư, ông Nguyễn Tiến Thỏa đề nghị, các quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án cần bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các loại chi phí.

Theo nguyên tắc và các quy định hiện hành của pháp luật về giá thì tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất kinh doanh sản phẩm phải bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Đó cũng là tổng chi phí hợp lý, hợp lệ để tính giá. Đối với bất động sản thì các chi phí này sẽ bao gồm chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.

Việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư - một loại chi phí “đầu vào” hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư phải chi ra nộp trước vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật để có đất mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí như “chi phí vốn” là loại chi phí nhà đầu tư phải chi ra trả cho người cấp vốn cho mình để đầu tư xây dựng cũng là một khiếm khuyết.

Ở góc độ doanh nghiệp, góp ý dự thảo nghị định về giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị, ban soạn thảo cần quan tâm đến việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng.