Bất động sản Hà Nội có thể phục hồi mạnh ở nhiều phân khúc

Văn phòng cho thuê vẫn là điểm sáng

Báo cáo của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong quý IV/2022, thị trường bất động sản Hà Nội duy trì hoạt động ổn định trong nhiều phân khúc. Tại thị trường văn phòng, xu hướng bền vững và dịch chuyển khỏi khu vực nội thành tiếp tục được các công ty, thương hiệu ưa chuộng. Đối với nhà ở, phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới, hứa hẹn sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường. Hơn nữa, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Cụ thể, trên thị trường bán lẻ, nhu cầu hạng sang vượt nguồn cung. Nguồn cung bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Thị trường hoạt động tốt với giá thuê gộp tầng trệt tăng 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại khu vực trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm.

Diện tích cho thuê mới tăng ở mức hơn 364%, trong đó khối bán lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất là 62%, theo sau là trung tâm mua sắm (29%) và trung tâm bách hóa (9%). Về nguồn cung tương lai, 15 dự án sẽ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường vào năm 2023, với tổng diện tích ước tính khoảng 214.000 m2. Các thương hiệu cao cấp dự kiến gia nhập thị trường sẽ là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hiện tại mặt bằng bán lẻ hạng sang không đủ để đáp ứng nhu cầu từ các nhà bán lẻ quốc tế.

Nguồn: Savills Việt Nam. Đồ họa: Văn Chung

Nhận định về xu hướng chung của ngành bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, chia sẻ: “Việt Nam thu hút nhiều thương hiệu thời trang và mỹ phẩm mới từ Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Indonesia. Điều này sẽ gia tăng sự hiện diện của bất động sản bán lẻ trong năm 2023”.

Còn theo báo cáo của Công ty Colliers, quý IV/2022, phân khúc bất động sản văn phòng đã chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ. Tại thị trường Hà Nội, các tòa nhà hạng A có vị trí trung tâm vẫn không còn mặt bằng trống, tỷ lệ lấp đầy bình quân duy trì 87%. Trong khi đó, hạng B tỷ lệ trống chỉ khoảng 12%. Giá thuê của hạng A cao nhất vẫn dưới 50 USD/m2/tháng, ở phân khúc hạng B, giá thuê bình quân vẫn duy trì ở mức 26 USD/m2/tháng.

Colliers nhận định, nhìn chung năm 2022, thị trường bất động sản văn phòng đã khởi sắc trở lại, phục hồi về cả về số lượng dự án đưa vào vận hành và tỷ lệ lấp đầy. Chủ đầu tư các dự án văn phòng đã rất tích cực cải tạo dự án hiện tại, cho ra mắt những không gian văn phòng tạo sự linh hoạt, tối ưu hóa không gian làm việc, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Các chuyên gia đánh giá, đặt trong bối cảnh nền kinh tế thế giới trải qua những vấn đề chung như: áp lực lạm phát, tăng lãi suất, hay nguy cơ về một cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, thì hoạt động của văn phòng cho thuê vẫn thể hiện là một “điểm sáng”.

Cơ hội chia đều cho tất cả các phân khúc

Trong năm 2023, thị trường bất động sản Hà Nội có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán, cung cấp 15.800 căn hộ. Trong đó, 79% nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Các quận, huyện như: Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm cung cấp 57% tổng nguồn cung này.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đang tích cực tìm kiếm quỹ đất ở các tỉnh lân cận nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Trong giai đoạn 2023 đến sau 2025, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ là thị trường có nguồn cung căn hộ mới tăng vọt, khi cung cấp khoảng 103.900 căn hộ. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích được cho là các yếu tố thành công then chốt.

Dự báo về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2023, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội đánh giá, cuối năm 2022, thị trường bất động sản không có nhiều biến động, nguồn cung mới cũng không nhiều. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn phải tìm cách đẩy hàng ra, đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư có sẵn tiền hoặc sử dụng đòn bẩy với tỷ lệ thấp. Còn đối với những khách hàng trẻ, nguồn lực chưa đủ lớn, có thể tìm đến các thị trường vùng ven.

Những tháng cuối năm, các biện pháp hỗ trợ tháo gỡ đẩy nhanh các thủ tục phê duyệt đã và đang được Chính phủ thực hiện. Tuy nhiên, việc hoàn thiện khung pháp lý dự kiến được thông qua vào thời điểm quý IV/2023. Các tác động đều có sẽ độ trễ.

Theo bà Hằng, nguồn cung mới sản phẩm sẽ nhiều hơn trong năm 2023. Các chủ đầu tư sẽ có nhiều thách thức cân đối chi phí đầu vào và giá bán đầu ra do chi phí đầu vào được đánh giá là khó có thể giảm được các hạng mục, trong khi người mua năm 2023 sẽ xem xét kỹ lưỡng vấn đề giá do có những quan ngại về khả năng giá bị thiết lập ở mức cao, chưa đưa về mức hợp lý.

Do đó, sẽ khó có phân khúc nào “lên ngôi” cao nhất trong năm nay, cơ hội chia đều cho các dự án thực sự quan tâm đến chất lượng, giá cả hợp lý, có thể đánh giá được qua việc trải nghiệm sống và làm việc. Các sản phẩm hướng đến phát triển bền vững, xanh, thông minh… sẽ gia tăng sự thu hút đối với khách hàng.

Ngoài ra, một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, các chủ đầu tư dự án cần ưu tiên đưa ra thị trường bất động sản các sản phẩm ở vị trí tốt nhất để thu hút được khách hàng, phần nào góp gam màu sáng để đưa thị trường bất động sản ấm trở lại thời gian tới.