Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kỳ vọng được “cởi trói” nhờ cơ chế đặc thù

Một trục đường chính dẫn vào trung tâm TP. Hồ Chí Minhh. Ảnh: Kỳ Phương

Chuẩn dữ liệu đầu vào, đẩy nhanh quy trình đóng tiền sử dụng đất

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, khâu khó nhất với doanh nghiệp từ trước đến nay là việc tính toán, xác định giá đất theo bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, bởi đây là chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất phải căn cứ vào giá thị trường, trong khi giá thị trường thì đang biến thiên. Vì thế, các phương pháp tính tiền sử dụng đất hiện tại đang không chuẩn dữ liệu đầu vào. Mặc dù đang có 5 phương pháp định giá đất nhưng lại tùy thuộc vào quan điểm của người đi định giá, mà mỗi người định giá đưa ra một phương án khác nhau, trong khi sử dụng 5 phương pháp định giá cũng sẽ cho ra 5 kết quả khác nhau.

Tuy nhiên, các phương pháp lại bị va nhau về lợi ích, nếu dùng giá thấp nhất sẽ khiến ngân sách nhà nước (NSNN) thất thu, còn nếu chọn giá cao nhất thì doanh nghiệp lại khó đồng tình, nên không thể hài hòa được và trở thành mâu thuẫn trong định giá. Kết quả cuối cùng khi không thống nhất được số liệu sẽ sinh ra cơ chế áp đặt, nghĩa là Nhà nước tính bao nhiêu thì doanh nghiệp đóng bấy nhiêu. Trường hợp nếu doanh nghiệp không đồng thuận sẽ tạo thành một vòng tròn để tính lại từ đầu, khi đó sẽ đội chi phí lên rất cao.

Cũng theo ông Phúc, một trong những chi phí cấu thành dự án bất động sản là tiền đất, trong đó bao gồm 2 phần là tiền để mua đất của doanh nghiệp và tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để tránh kéo dài về mặt pháp lý, một số doanh nghiệp sẽ chọn mức giá cao nhất vì dễ thực hiện, nhưng như vậy sẽ tác động đến mặt bằng giá trị của bất động sản sau này, khi doanh nghiệp buộc phải đội giá để bù đắp chi phí.

“Với Nghị quyết 98, TP. Hồ Chí Minh sẽ có cơ sở pháp lý để đưa hệ số K vào áp dụng thí điểm hệ số điều chỉnh giá đất ở từng phân khu phù hợp nhất với giá thị trường, căn cứ vào bảng giá đất của nhà nước quy định. Ưu điểm của phương pháp này là doanh nghiệp sẽ tính được ngay tiền sử dụng đất của khu đất mình cần phải đóng là bao nhiêu. Đây là điều doanh nghiệp mong mỏi, muốn có được một phương pháp thống nhất để xác định một cách nhanh chóng và mức độ chênh lệch thấp nhất” - ông Phúc phân tích.

Tinh gọn pháp lý, kéo hạ giá bán bất động sản

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cũng đồng thuận với quan điểm áp dụng hệ số K vào việc tính toán tiền sử dụng đất phải nộp ở các dự án, qua đó có thể hỗ trợ rút ngắn thời gian xử lý, đơn giản hóa cách tính tiền sử dụng đất.

Theo ông Thắng, trong tổng số khoảng 156 dự án bất động sản vướng pháp lý trên địa bàn thành phố hiện nay, phần lớn nguyên nhân đến từ những vướng mắc còn tồn đọng liên quan đến vấn đề tiền sử dụng đất phải nộp của dự án. Do đó, nếu công tác pháp lý này được khai thông, xử lý nhanh chóng sẽ đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý ở các dự án.

Việc “khơi thông” tính toán tiền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ giúp “hồi sinh” nhiều dự án đang gặp vướng mắc ở khâu thủ tục pháp lý trong thời gian qua; từ đó tạo tiền đề giúp rút ngắn thời gian, quy trình hoàn thiện pháp lý, đóng gói sản phẩm để triển khai bán hàng. Nhờ vậy, nguồn cung mới đưa ra thị trường có thể sẽ cải thiện đáng kể so với hiện tại. Bên cạnh đó, việc này cũng giúp giảm thiểu các chi phí phát sinh do dự án “treo”, thời gian triển khai bị kéo dài, phần nào giúp giảm giá thành sản phẩm cũng như giá bán khi đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Thắng, đây cũng chỉ là một trong số những "nút thắt" pháp lý doanh nghiệp gặp phải trong quá trình triển khai dự án. Do đó, khó có thể khẳng định việc đẩy nhanh khâu tính tiền sử dụng đất sẽ đẩy nhanh tiến độ xúc tiến M&A (mua bán, sáp nhập) ở các dự án, vì còn liên quan đến công tác thẩm định, thương lượng cấu trúc mua bán, chuyển nhượng dự án,…

Chuyên gia của DKRA cũng nhấn mạnh đến việc tăng cường đơn giản hóa thủ tục pháp lý được xem là điểm cộng có trọng số lớn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào TP. Hồ Chí Minh nói riêng, hay cả nước nói chung. Song, thu hút nhà đầu tư nước ngoài còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác, như: triển vọng phát triển kinh tế cả nước nói chung và tại địa phương nói riêng; tính minh bạch của thị trường; các tín hiệu tăng/giảm lãi suất; cũng như tình hình kinh tế, ổn định chính trị toàn cầu nhằm đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư.

Mặc dù vậy, nếu thủ tục pháp lý được thông suốt, đẩy nhanh thời gian triển khai dự án sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm được nhiều khoản chi phí phát sinh liên quan đến lãi vay, vận hành dự án,… từ đó có thể giúp giảm giá thành cũng như giá bán sản phẩm, đa dạng các phân khúc để người mua lựa chọn.

Do đó, nếu quy định về sử dụng hệ số K trong định giá đất được thực thi và áp dụng thành công, thì đây sẽ là cú huých tạo tiền đề cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung; mang đến lợi ích cho các bên tham gia vào thị trường./.

Ông Lê Duy Minh - Giám đốc Sở Tài chính TP. Hồ Chí Minh: Chủ động nguồn lực tài chính trong phát triển đô thị Điểm 2 Điều 4 của Nghị quyết 98 Quốc hội về thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD), cho phép TP. Hồ Chí Minh thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt được cấp có thẩm quyền phê duyệt, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 thuộc địa bàn. Tại vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông, thành phố được quyết định điều chỉnh mật độ xây dựng, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội so với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng đối với khu vực đô thị hiện hữu. Các dự án trong vùng bị thu hồi đất là dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và thuộc kế hoạch đầu tư công trung hạn của thành phố; vị trí, ranh giới, diện tích đất thu hồi của dự án trong vùng phụ cận đã được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị, đồ án thiết kế đô thị riêng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Điều này sẽ giúp thành phố chủ động hơn trong sử dụng ngân sách địa phương triển khai dự án đầu tư công độc lập. Đó là bởi ngân sách đã có nguồn lực tài chính được chuẩn bị sẵn từ đấu giá, hoặc giao đất để mời gọi các nhà đầu tư tham gia thực hiện đầu tư trên vùng đất bị thu hồi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: “Công thức hóa” tiền sử dụng đất “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ “công thức hóa” việc định giá đất, thẩm định giá đất giúp cho nhà nước và doanh nghiệp “tiên lượng” được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách. Đồng thời, phương pháp này góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu NSNN, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai; khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là “ẩn số” dễ tạo ra cơ chế “xin - cho” hoặc tiềm ẩn “rủi ro vướng pháp luật”. Hiện không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này, do Điều 4 dự thảo Nghị định 44 chỉ quy định 3 "phương pháp định giá đất", trong đó không thể áp dụng "phương pháp so sánh" hoặc "phương pháp thu nhập" để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các bất động sản trên 200 tỷ đồng. Do vậy, cần áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất tất cả bất động sản, tránh bỏ sót dự án lớn. Đối với phương pháp này, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản, luôn luôn “nắm đằng chuôi”, do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng bảng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường. Đỗ Doãn (ghi)