 |
| Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang hồi phục tích cực. Ảnh: Kỳ Phương |
Năm bản lề cho thị trường chuyển tiếp
Theo HoREA, kể từ năm 2024 thị trường bất động sản cả nước và TP. Hồ Chí Minh đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước.
Cụ thể, trong năm 2023 thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng âm, cho đến quý I/2024 vẫn còn âm -0,5%, nhưng kể từ quý II/2024 đã chuyển sang tăng trưởng dương +2,94%, quý III/2024 tiếp tục tăng trưởng dương +6,7%, cả năm 2024 tăng trưởng dương +9% và 6 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng dương +9,1% so với cuối năm 2024.
| Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội. |
HoREA cho biết, năm 2025 là năm tập trung triển khai thực hiện nhiều luật được Quốc hội thông qua và các nghị định của Chính phủ có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Các tổ chức tín dụng.
Đồng thời, năm 2025 cũng là năm tập trung triển khai thực hiện nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Quốc hội về cuộc cách mạng “sắp xếp lại giang sơn”, hợp nhất các tỉnh còn 34 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, bỏ trung gian cấp huyện, thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp và “Bộ tứ trụ cột” với 4 Nghị quyết của Bộ Chính trị gồm Nghị quyết 57-NQ/TW, Nghị quyết 59-NQ/TW, Nghị quyết 66-NQ/TW, Nghị quyết 68-NQ/TW.
Do vậy, có thể thấy thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và cả nước vẫn còn một số khó khăn nhưng mức độ khó khăn theo xu thế giảm dần theo thời gian, do tính chất của năm 2025 là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi.
 |
| Một dự án chung cư view trực diện sông Sài Gòn có giá bán dự kiến cao nhất lên đến 80 tỷ đồng/căn gây xôn xao giới đầu tư. Ảnh: Kỳ Phương |
Nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường
Thống kê từ HoREA chỉ ra, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp. Quan ngại hơn, kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp, dẫn đến thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.
Cụ thể: 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.
Thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, doanh thu kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng dương + 9,1% so với cuối năm 2024.
Về phát triển nhà ở, trong 6 tháng đầu năm 2025, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chỉ tiêu đề ra trong năm 2025 là 8 triệu m2 sàn). Trong đó, nhà ở riêng lẻ 2,872 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở thương mại 1,961 triệu m2 sàn xây dựng, chiếm tỷ trọng 40,6%, cho thấy phát triển nhà ở theo dự án đang dần trở thành xu thế chủ đạo so với 10 năm trước đây tỷ lệ phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm khoảng 25%.
Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, tổng diện tích xây dựng mới nhà ở đạt được khoảng 33,71 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 84% chỉ tiêu đề ra trong giai đoạn 2021 - 2025.
Trong đó, nhà ở thương mại phát triển được 12,162 triệu/m2 sàn xây dựng; nhà ở riêng lẻ do dân tự xây phát triển 21,352 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở xã hội phát triển 205.000 m2 sàn xây dựng. Diện tích nhà ở bình quân tính đến tháng 5/2025 của thành phố đạt 23,08 m2/người.
Đáng quan ngại là kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của TP. Hồ Chí Minh (trước khi hợp nhất) giai đoạn 2021 - 2030, nhất là hiện nay đã có Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP, đồng thời với chủ trương của cấp có thẩm quyền dự kiến sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và một số luật liên quan trong kỳ họp thứ 10 của Quốc hội vào cuối năm 2025.
Cần nói thêm, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.
Trong giai đoạn 2015 - 2023, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp (77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý).
| “Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn”, HoREA khẳng định. |
