Thực trạng thị trường

Năm 2022 và những tháng đầu năm 2023, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, tăng trưởng được thúc đẩy, các cân đối lớn được bảo đảm, thị trường lao động phục hồi, an sinh xã hội được bảo đảm, đời sống nhân dân được cải thiện.

Bên cạnh đó, tình hình kinh tế - xã hội cũng có một số vấn đề nổi lên, trong đó có bất động sản. Nhưng theo đánh giá của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, đây là điều tất nhiên vì nước ta đang phát triển, nền kinh tế trong quá trình chuyển đổi, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa vận hành trong điều kiện biến động cả bên trong và bên ngoài. “Chúng ta không hoang mang, dao động, lo sợ trước mọi khó khăn, thách thức, biến động; nhưng cũng không say sưa trước những thắng lợi, không lơ là, chủ quan khi tình hình thuận lợi hơn, không đánh mất thời cơ” - Thủ tướng nhận định.

Về bối cảnh cụ thể hiện nay của thị trường bất động sản, nguồn cung khan khiếm, hầu hết các sản phẩm trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.

Phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt, tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển. Trong khi đó, tình hình tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh, nhu cầu bất động sản ở thực vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp) nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu. Việc kiểm soát chặt chẽ các dòng vốn cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Nguồn: Bộ Xây dựng. Đồ họa: Văn Chung

Diễn biến giá bất động sản cho thấy, đầu năm 2022, giá tăng mạnh từ 20% - 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này được đánh giá là tăng cao so với thực chất. Nhưng từ giữa đến cuối năm, có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng. Tuy nhiên, thị trường vẫn có điểm sáng nằm ở phân khúc bất động sản công nghiệp, với tốc độ tăng trưởng tốt và ổn định trong năm 2022.

Những khó khăn chính và quan điểm tháo gỡ

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề cập vấn đề mất cân đối trong các phân khúc nhà ở khi cho biết, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, trong khi thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp. Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, các doanh nghiệp và chuyên gia đã nêu ra rất nhiều khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản, nhưng tựu chung 2 nhóm vấn đề chính, nổi bật hơn cả là vấn đề vốn và cơ chế pháp lý.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đang thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được. Hiện nay, nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 30 - 50% lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc: Tiếp tục triển khai các giải pháp để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển ổn định Trong thời gian tới, Bộ Tài chính tiếp tục triển khai các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp công khai, minh bạch, an toàn, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển. Hiện nay, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu. Đồng thời, Bộ Tài chính cũng chỉ đạo các sở giao dịch chứng khoán khẩn trương xây dựng và đưa hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vào hoạt động nhằm phát triển thị trường thứ cấp minh bạch, an toàn, tăng cường khả năng quản lý, giám sát, giảm thiểu rủi ro. Đối với hoạt động kiểm tra, giám sát, Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm; sau kiểm tra sẽ có công bố công khai rộng rãi ra thị trường về các sai phạm nếu có. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tăng cường công tác truyền thông ổn định tâm lý, tạo dựng lại niềm tin của nhà đầu tư, giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm tham gia huy động và đầu tư trên thị trường vốn, đồng thời tăng cường sự tham gia của các định chế, nhà đầu tư chuyên nghiệp, ưu tiên phát triển nhà đầu tư dài hạn như các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí tự nguyện, doanh nghiệp bảo hiểm...

Về vấn đề pháp lý, theo GS.TS Hoàng Văn Cường - đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhiều dự án bất động sản không triển khai được do vướng mắc pháp lý, thậm chí nhiều dự án đang triển khai phải dừng, có những dự án gần hoàn thành, nhưng không đủ căn cứ pháp lý để đưa ra tiêu thụ, hoặc đưa ra tiêu thụ nhưng không được công nhận quyền tài sản.

Đưa ý kiến đề xuất giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, "giải cứu" mà chúng ta dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội); đồng thời cũng cần phân nhóm bất động sản để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có cơ sở để áp dụng hệ số rủi ro. Ngoài ra, ông Lực cũng đề cập các vấn đề từ phía doanh nghiệp khi cho rằng, các doanh nghiệp cũng cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn và tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn.

Về giải pháp vốn, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện để doanh nghiệp có các khoản nợ tín dụng sắp đến hạn thì giữ nguyên nhóm nợ, cho phép tái cấu trúc không thành nhóm nợ xấu hơn. Trong khi đó, ông Hoàng Văn Cường gợi ý giải pháp với kênh trái phiếu doanh nghiệp trên quan điểm đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, lấy đó là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. “Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn” - ông Cường nói.

* Ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes:

Vướng mắc chủ yếu là thủ tục pháp lý

Ông Phạm Thiếu Hoa

Thị trường bất động sản hiện nay có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha, trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được… Trong khi đó, bất động sản là lĩnh vực quan trọng liên quan đến nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến cuộc sống của người lao động, đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước…

Trong khi đó, khả năng đáp ứng của doanh nghiệp lại có hạn, nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có những giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung trên thị trường đã thiếu lại còn thiếu hơn.

Doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành, Ngân hàng Nhà nước cùng chung tay, giúp sức nhằm hồi phục thị trường bất động sản, mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, nhà nước, doanh nghiệp.

* Ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland):

Đề nghị cho phép ngân hàng giãn, hoãn vốn vay cho các dự án

Ông Bùi Thành Nhơn

Novaland kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2 - 3 năm, để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án. Việc trợ giúp kịp thời rất quan trọng nhằm phòng tránh 10 - 20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu.

Lãi suất từ cuối năm 2022 tăng khá nhanh. Do đó, doanh nghiệp đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại có biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay phục hồi thị trường.

Riêng đối với các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp đã đồng hành cùng ngân hàng trong nhiều năm, nay doanh nghiệp gặp khó khăn do lãi suất tăng cao thì các ngân hàng thương mại cũng nên giảm biên lợi nhuận để đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp.q

* Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, Công ty GP.INVEST:

Cho gia hạn trái phiếu doanh nghiệp để giảm áp lực dòng tiền

Ông Nguyễn Quốc Hiệp

Về dòng tiền, cần có giải pháp cho gia hạn các trái phiếu của doanh nghiệp đã phát hành để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành. Ngân hàng Nhà nước cũng nên xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể, tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư.

Hiện nay, thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý. Chúng tôi cho rằng, nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có "đất khác" sang đất ở thì bài toán cung - cầu sẽ được sớm giải quyết, ngoài ra cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, vì với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là “nguồn sữa” chính cho các doanh nghiệp nên chúng tôi đề nghị về chính sách tín dụng cần có “dự lệnh” trước khi ra “động lệnh” để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp như trong thời gian vừa qua.

Về tổng thể, doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất, vì chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định.