PV: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới quan trọng như đưa ra ý kiến bỏ khung giá đất và giao quyền quyết định bảng giá đất cho HĐND cấp tỉnh (trên cơ sở đề xuất của UBND tỉnh)… Ở góc độ chuyên gia kinh tế, ông có bình luận gì về điểm mới này?

TS. Cấn Văn Lực

TS. Cấn Văn Lực: Về vấn đề tài chính đất đai (Chương XI) trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới như: Bỏ khung giá đất, hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất; quy định chi tiết các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nhà ở thương mại là đối tượng không được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); bổ sung quy định sử dụng giá đất sát giá thị trường…

Để có thể sớm ban hành được Luật Đất đai (sau đợt lấy ý kiến nhân dân kết thúc vào ngày 15/3/2023), tôi cho rằng, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.

PV: Vấn đề tài chính đất đai, bảng giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được dư luận quan tâm và cũng thu hút khá nhiều ý kiến góp ý, vậy quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

TS. Cấn Văn Lực: Giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề phức tạp, khó nhất bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.

Đặc biệt, về giá đất, nên bổ sung 1 khoản trong Chương I (Quy định chung: Giải thích từ ngữ) hoặc trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể…”, để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này.

Nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn.

Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định).

Tôi có một số góp ý như sau: Một là, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Điều 153/Khoản 2) nên được chuẩn hóa: Là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là “bao lâu” chẳng hạn 1 tuần/tháng), đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu. Nên bổ sung quy định trường hợp không có, hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào. Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.

Hai là, bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn (giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường) theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể nào.

Ba là, nên bổ sung định nghĩa “Thửa đất chuẩn”. Thửa đất chuẩn là thửa đất có đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị trong điều kiện bình thường (loại trừ các yếu tố bất thường), được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.

PV: Thưa ông, để có thể xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, cần giải pháp nào là phù hợp với thực tế nước ta hiện nay?

TS. Cấn Văn Lực: Theo tôi, nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm, hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic).

Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026); từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường (kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này).

Để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; UBND cấp tỉnh/huyện trình HĐND thông qua và ban hành quyết định về bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể (có tham vấn tổ chức tư vấn định giá đất); công bố bảng giá đất.

PV: Xin cảm ơn ông!