Theo dự thảo thông tư, trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ chi phí là: khi không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập; có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo; so sánh với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
|
Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.
Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Chi phí tái tạo là chi phí để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá tại thời điểm tài sản thẩm định giá được hoàn thành sản xuất, xây dựng, chế tạo, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Khi thẩm định giá tài sản vô hình, tổng giá trị hao mòn trong phương pháp chi phí tái tạo được thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá tài sản vô hình.
Phương pháp tổng cộng (còn gọi là phương pháp tài sản) xác định giá trị của tài sản bằng cách cộng các giá trị riêng lẻ của các bộ phận của tài sản thẩm định giá. Phương pháp tổng cộng thường được áp dụng để thẩm định giá tài sản là các công ty đầu tư hoặc các loại tài sản mà giá trị của nó phụ thuộc chủ yếu vào giá trị của những thứ mà nó nắm giữ.
Dự thảo thông tư cũng quy định rõ lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư. Theo đó, xác định tỷ lệ bình quân của lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính trong 3 năm gần nhất của ít nhất 3 doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cùng loại với tài sản định giá. Các số liệu phải được lấy từ báo cáo tài chính đã được kiểm toán của các doanh nghiệp.
Lợi nhuận của nhà sản xuất trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được tính bằng tỷ lệ bình quân trên nhân với chi phí tái tạo, chi phí thay thế chưa bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất.
Trường hợp không xác định theo cách trên thì sử dụng định mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành./.
