 |
| Các chung cư vừa túi tiền ở vùng ven TP. Hồ Chí Minh sẽ giúp giải quyết bài toán nhu cầu nhà ở |
Giá bán dựng đứng, giá thuê cũng leo thang
Khảo sát từ Avison Young Việt Nam cho thấy, nhà ở ngày càng khó tiếp cận với người dân đô thị. Giá bán cao, tiền thuê tăng, nguồn cung bất cân đối làm gia tăng gánh nặng cho nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình khiến mục tiêu sở hữu nhà ngày càng xa tầm với.
Thực trạng này đang diễn ra không chỉ ở Việt Nam, mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới. Trong vòng 5 năm (2019 - 2023), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình (house price-to-income ratio) tại Việt Nam tăng 19,5%.
Tại các quốc gia châu Á lân cận như Hàn Quốc, Philippines, Indonesia, Trung Quốc và Thái Lan, mức tăng lần lượt là 47,9%; 37,9%; 34%; 18,9% và 9,4%.
Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hoa Kỳ, Canada và Đức với mức tăng lần lượt là 25%; 22% và 18,9% trong cùng giai đoạn. Các con số nói trên đã chỉ ra, giá nhà ngày càng đắt đỏ và cách xa thu nhập, đồng nghĩa cơ hội sở hữu nhà ở đối với người dân các nước ngày càng thấp.
| Hiện nay lãi vay dù đã giảm nhưng cũng không dễ chịu, khiến việc mua nhà đã khó càng khó hơn. Điều này dẫn đến nhiều gia đình trẻ cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà. Nhưng thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang. |
Năm 2022, hơn một nửa hộ gia đình ở Mỹ phải chi hơn 30% tổng thu nhập của họ cho tiền thuê, vốn đang có chiều hướng đi lên và sau đó đạt đỉnh vào quý II/2023. Tính đến cuối năm 2023, giá thuê nhà tại Canada cũng tăng 9,9% so với năm trước.
Tại hai đô thị lớn của Việt Nam là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, giá thuê nhà trên đà tăng trong vòng ba năm qua.
Số liệu từ Tổng cục Thống kê trong tháng 2/2024 cho biết, chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,43%, trong đó giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%, giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%.
Về giá nhà ở, báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TP. Hồ Chí Minh suốt 3 năm qua.
Thậm chí, phân khúc trung cấp (giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2) cũng chỉ chiếm tỷ lệ trên dưới 30%. Thực tế này khiến giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời với người dân có thu nhập thấp.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nguồn cung bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh đang chuyển động ngược với các quy luật của kinh tế thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá cả…
Điều này rất nguy hiểm, vì một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng rất dễ rơi vào khủng hoảng.
“Xử lý triệt để lệch pha cung, cầu sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững. Để làm được điều đó, cần nhanh chóng đưa ra các giải pháp để hạn chế đầu cơ, hướng đến người mua có nhu cầu ở thực” - ông Quang nói.
 |
| Ảnh: Avison Young Việt Nam |
Cần xác định đúng trọng tâm
Các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam nhận định, khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt và các chi phí liên quan đều có xu hướng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhà ở vốn là nhu cầu thiết yếu nhưng càng ngày càng trở nên “xa xỉ”.
Việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một trong những giải pháp.
Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cho mọi người chỉ có thể được giải quyết bằng cách tiếp cận đa chiều. Việc cải thiện nguồn cung được xem là giải pháp bền vững để bình ổn giá mua và thuê.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, để giãn dân cần xem hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội là nền tảng để phát triển kinh tế như đường sá, điện nước.
Đồng thời, các chính sách phát triển nhà ở được xây dựng theo đúng trọng tâm, nhằm giải quyết vấn đề an sinh, có sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của Nhà nước cũng như trợ cấp về lãi suất hay tín dụng.
Với khối tư nhân, doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà ở, việc xác định đúng mục tiêu nhắm đến người có nhu cầu ở thực sẽ định hướng chu trình phát triển dự án, từ giai đoạn tìm kiếm, thu gom quỹ đất cho đến lúc định vị và triển khai dự án.
Ngoài ra, còn có nhiều cơ hội mở rộng hợp tác với các đối tác vốn khác nhau để cùng đầu tư nhằm đa dạng và củng cố dòng tiền.
“Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu những gì được tạo ra thị trường bất động sản không tương xứng với giá trị thật cho cộng đồng và xã hội, cụ thể là đáp ứng nhu cầu thuê và sở hữu nhà. Dù khu vực công hay tư, chìa khóa chính là xác định đúng trọng tâm, hợp tác và quyết tâm hành động” - ông Jackson cho biết thêm.
Đồng quan điểm, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, sự nghịch lý trong cung cầu đang làm méo mó thị trường bất động sản, mà hệ lụy lớn nhất là giá bất động sản tăng ở các phân khúc.
Đây là thách thức rất lớn không chỉ với các cơ quan quản lý Nhà nước, mà còn với cả doanh nghiệp và người dân.
“Chỉ khi hành lang pháp lý rõ ràng, các dự án được khơi thông, thì doanh nghiệp có dám chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, tập trung vào sản phẩm hướng đến nhu cầu thực. Và khi nguồn cung dồi dào, tự nhiên cán cân "cung - cầu" sẽ được cân bằng” - luật sư Thảo phân tích.
| Để giải quyết hiện tượng "lệch pha", luật sư Thảo đánh giá, nhà ở xã hội là giải pháp tiên phong bởi nó đáp ứng mục tiêu chiến lược của quốc gia giúp người dân có cơ hội cải thiện nhà ở, nhất là người người nghèo, người có thu nhập thấp. Ngoài ra, phát triển diện tích căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm hơn cũng là giải pháp hữu hiệu để nhà ở có giá bán vừa phải. |
