Dự án cầu Vĩnh Tuy (Hà Nội) được đầu tư theo hình thức hợp đồng BT. Ảnh nguồn Internet

>> Thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất: Hai ‘nhà’ cùng gặp khó

Quy định rõ hình thức sử dụng với quỹ đất thanh toán

Dự thảo Quyết định được Bộ Tài chính soạn thảo theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định số 2174/QĐ-TTg phê duyệt Đề án Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2013-2020.

Trước khi công bố dự thảo, Bộ Tài chính đã thực hiện rà soát hệ thống pháp luật hiện hành có liên quan quy định về thực hiện dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (Hợp đồng BT), cũng như việc thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Hợp đồng BT. Đồng thời, tổ chức khảo sát thực tế ở một số địa phương: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Nam Định.

Theo đó, Dự thảo Quyết định kết cấu gồm 3 Chương, 9 Điều, kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện tại trong thực hiện phương thức thanh toán Hợp đồng BT, đặc biệt là đối với việc thanh toán bằng quỹ đất.

Trong đó, với nội dung về quỹ đất thanh toán, dự thảo Quyết định đã quy định rõ hình thức sử dụng đối với quỹ đất thanh toán, đó là áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Gồm: đất đã giải phóng mặt bằng; quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp Nhà đầu tư được tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ đối với Hợp đồng BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới và thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí cũ.

Đối với quy định này, Bộ Tài chính cho biết, xuất phát từ yêu cầu cần thúc đẩy phát triển thêm nhiều dự án BT; từ tình hình thực tế của các loại đất có thể sử dụng làm quỹ đất để thanh toán các Hợp đồng BT; và cũng là tiếp tục cụ thể hóa quy định của Chính phủ tại các Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, số 46/2014/NĐ-CP.

Giao đất ngay khi đã xong giải phóng mặt bằng

Cùng với đó, dự thảo Quyết định cũng quy định cụ thể về việc giao quỹ đất đã giải phóng mặt bằng để thanh toán. Nội dung chủ yếu là tháo gỡ vướng mắc về thời điểm thanh toán “Chỉ được thực hiện khi công trình BT hoàn thành” quy định tại Nghị định 108/2009/NĐ-CP và 2 Thông tư (của Bộ Kế hoạch & Đầu tư và Bộ Tài chính).

Hướng tháo gỡ là trường hợp có quỹ đất đã giải phóng mặt bằng thì cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc thuê đất để xác định ngay tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán và ghi vào Hợp đồng BT.

Để bảo đảm chặt chẽ và bình đẳng, dự thảo quy định rõ trong trường hợp này các bên không được tính lãi suất của phần vốn vay mà Nhà đầu tư huy động để thực hiện dự án vào tổng giá trị Dự án BT.

Thời điểm thanh toán được thực hiện khi ký Hợp đồng BT và bù trừ theo nguyên tắc: Nếu giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp ngay phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước; ngược lại nếu giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị Dự án BT thì Nhà nước sẽ thanh toán cho Nhà đầu tư khi nhận bàn giao công trình dự án BT.

Nhà đầu tư có quyền của người sử dụng đất tương ứng với diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của phần chêch lệch đã nộp và phần giá trị của Dự án BT đã hoàn thành theo tiến độ đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Đối với quy định về việc giao quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Hợp đồng BT, Bộ Tài chính cho biết, quy định này cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép tạm giao quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết, lập phương án và thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng làm căn cứ để xác dịnh giá trị quỹ đất thanh toán.

Việc tạm giao đất cho phép thực hiện trong mọi thời điểm mà nhà đầu tư chấp thuận. Khi quỹ đất thanh toán đã giải phóng mặt bằng, đủ điều kiện để được giao đất chính thức theo quy định của pháp luật đất đai thì việc giao đất thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Nhà đầu tư có quyền của người sử dụng đất tương ứng với diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, của phần chênh lệch đã nộp và phần giá trị của dự án BT đã hoàn thành được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Một nội dung nữa cũng được quy định tại dự thảo Quyết định là quy định về việc giao quỹ đất là cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để thanh toán Hợp đồng BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới.

Theo Bộ Tài chính, nội dung chính là cho phép nhà đầu tư được lập quy hoạch chi tiết về mục đích sử dụng cơ sở nhà đất tại vị trí cũ (thông qua quyết định tạm giao), làm căn cứ để xác định giá trị quỹ đất thanh toán.

Quy định này cũng nhằm tháo gỡ vướng mắc hiện hành chỉ được bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang quy định tại chính sách sắp xếp nhà đất thuộc sở hữu nhà nước.

Hoàng Lâm