Các diễn giả thảo luận tại hội thảo. Ảnh N.H
Tại hội thảo phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 phân khúc nào phù hợp, diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh ngày 24/12, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý III/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15% đến 20% so với quý II/2020.
Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý IV/2018 thì quý III/2020 giá bán tăng 1,43 lần, thậm chí, tại một số dự án giá tăng gấp gần 2 lần. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực.
“Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP. Hồ Chí Minh đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,... Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng BĐS. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính…”, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.
Giá nhà tăng phi mã, theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu phát triển Công ty DKRA, một trong những nguyên nhân chính là do nguồn cung giảm. Tính đến tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh có chưa đầy 15.000 căn, trong khi cùng thời điểm năm 2019 là 25.000 căn, còn những năm trước đó thì dao động ở mức trên dưới 40.000 căn. Bên cạnh đó, chủ trương thành lập thành phố Thủ Đức với các kế hoạch phát triển hạ tầng cũng tạo cơ hội tăng giá BĐS. Một bộ phận các nhà đầu tư mới bỏ tiền đầu tư vào BĐS chờ cơ hội đón đầu cũng là một nguyên nhân quan trọng đẩy giá BĐS tăng cao.
Cùng quan điểm như trên, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng cho rằng, thị trường BĐS vốn đang ở tình trạng cung thấp hơn cầu, thêm hiện nay thiếu hụt nguồn cung tương lai nên tăng giá tại các dự án hiện hiện hữu. Nguyên nhân nguồn cung giảm, theo ông Võ, là do hệ thống pháp luật còn chồng chéo, không nhất quán làm cho lượng dự án được phê duyệt vào năm 2019 - 2020 giảm 10 lần tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Điều này cho thấy, pháp luật và việc thực thi pháp luật đang ngăn trở việc tăng cung nhà ở để đáp ứng cầu trong khi cung vốn đã không đủ cầu.
Một trong những giải pháp dài hơi để giảm giá BĐS theo ông Đính, cần áp dụng công nghệ trong xây dựng để giảm chi phí. Bên cạnh đó cần rút ngắn thủ tục chuẩn bị đầu tư xuống khoảng từ 1 - 2 năm/dự án. Hiện nay thời gian thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án kéo rất dài làm phát sinh chi phí. Theo tính toán, chi phí dành cho các thủ tục chuẩn bị đầu tư đang chiếm từ 10% đến 20% giá thành đặc biệt là các dự án ở các đô thị lớn và vùng khu vực trung tâm các đô thị. Đơn cử một dự án khi mới nghiên cứu đầu tư giá chỉ trên 20 triệu/m2 nhưng khi hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư kéo dài 5 năm, thậm chí 10 đến 15 năm chi phí tăng lên trên 30 triệu m2 thì mới hoàn vốn.
Cùng với chi phí chuẩn bị đầu tư là chi phí về tín dụng, vốn. Hiện các ngân hàng đang giảm lãi suất cho vay nhưng cũng chỉ giảm trong ngắn hạn, bình quân chi phí vốn trong đầu tư đang ở mức rất cao.
Theo Tiến sỹ Trần Du Lịch, việc biến động giá đất đang là trở ngại lớn nhất để phát triển thị trường nhà ở. Giá đất còn biến động thì sẽ khó phát triển được nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội ngay cả BĐS công nghiệp. Phát triển thị trường BĐS gắn với công nghiệp hoá đất nước không chỉ cần đến một, hai biện pháp mà cần phải rà soát lại tất cả các quy định đang chi phối thị trường xem đang vướng ở chỗ nào. “Bên cạnh đó, các nhà làm chính sách phải làm thế nào để tất cả mọi người dân đều có nhà ở chỉ không phải mọi người dân đều sở hữu nhà vì an cư không có nghĩa là phải sở hữu nhà” - Tiến sỹ Trần Du Lịch nhấn mạnh./.
Huế Nguyễn
