Thay đổi cách tiếp cận để tạo bước đột phá về nhà ở xã hội
Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: Sơn Nam

Thay đổi cách tiếp cận

Phát biểu tại hội thảo, chuyên gia kinh tế - TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường nhà ở xã hội đã sôi động trở lại trong 2 năm qua, tuy nhiên cũng còn nhiều điều cần phải bàn khi việc đầu tư thị trường nhà ở xã hội gặp khó khăn, thách thức, đó là chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu và cách tiếp cận.

"Nhà ở xã hội là câu chuyện từ thiện, rẻ mạt, có cũng như không. Đây là quan điểm sai lệch, cần thay đổi" - TS Cấn Văn Lực nói.

Bên cạnh đó, theo TS. Cấn Văn Lực, việc phát triển nhà ở xã hội ở nước ta hiện còn có vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục; quy hoạch, giải phóng mặt bằng khó khăn; nguồn vốn chưa bền vững; lợi nhuận từ các dự án nhà ở xã hội chưa thu hút các nhà đầu tư.

Bàn về câu chuyện cung - cầu, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện mới chỉ đạt 62% kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025. Theo ông Lực, không phải bây giờ mới làm nhà ở xã hội, chúng ta đã có kinh nghiệm về lĩnh vực này. Nhiều ngân hàng có chính sách cho vay để phát triển nhà ở xã hội. Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội có 15.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội.

Thay đổi cách tiếp cận để tạo bước đột phá về nhà ở xã hội
TS. Cấn Văn Lực phát biểu tại hội thảo. Ảnh: Sơn Nam

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, một số nhóm nguyên nhân chính ảnh hưởng phát triển nhà ở xã hội chậm và không đạt yêu cầu trong thời gian vừa qua là do cơ chế chính sách, quỹ đất, nguồn vốn, các vấn đề về trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua, thuê mua và vấn đề thanh tra, kiểm tra. Những nội dung này đã được Bộ Xây dựng tổng kết đánh giá và điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023.

Chia sẻ với đối tượng cần mua nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện còn nhiều điểm nghẽn trong câu chuyện về nhà ở xã hội, trong đó có điểm nghẽn về xác định đối tượng nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đối với đối tượng được thuê nhà ở xã hội thì không phải đảm bảo nhiều điều kiện như hiện nay, chỉ tính thu nhập từ tiền lương, tiền công chứ không phải tổng thu nhập.

Theo ông Châu, một trong những điểm nghẽn lâu nay là người mua nhà chỉ cần nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhưng thực tế rất nhiều người nộp thuế TNCN không đồng nghĩa với việc họ có thu nhập cao, có khả năng mua nhà ở thương mại.

Ông Châu cũng cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung nhà ở, nhà lưu trú công nhân trong các khu công nghiệp, nhưng thiếu nhà lưu trú nằm ngoài khu công nghiệp. Điển hình như Công ty PouYeun có hàng nghìn công nhân, nằm ngoài khu công nghiệp, nhưng không có nhà lưu trú cho công nhân…

Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà trọ cho công nhân, người lao động là rất lớn, nhưng đối tượng này chưa được đề cập trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Để giải quyết câu chuyện về nhà ở xã hội, ông Châu cho rằng, phải đột phá về quỹ đất và chính sách tín dụng, đối tượng.

Trong đó, về việc quỹ đất chưa đảm bảo nhu cầu, sắp tới các doanh nghiệp có quỹ đất thuộc sở hữu hợp pháp nên được chỉ định làm chủ đầu tư khi phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở.

Về trình tự thủ tục đầu tư, hiện nay thủ tục vướng mắc, khó khăn, thậm chí là nhiều thủ tục hơn dự án thương mại. Thủ tục này có doanh nghiệp phản ánh làm mất 1-2 năm, nên ảnh hưởng đến tiến độ triển khai.

Ưu tiên lãi suất thấp cho người mua nhà

Ông Trương Anh Tuấn - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu đột phá, phải bắt đầu từ ý tưởng. Hiện Bộ Chính trị, Quốc hội đã có ý tưởng thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trên thực tế, Thủ tướng và Phó Thủ tướng mời 10 doanh nghiệp thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội, có Vingroup, Sungroup, Novaland, Nam Long… Trong đó, TP. Hồ Chí Minh dự kiến 43.000 căn, Bình Dương 42.000 căn, Đồng Nai 10.000 căn.

Nói về trách nhiệm của doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết, cần phải đảm bảo tiến độ, đảm bảo giao căn hộ đúng thời gian cho người mua. Bởi sự chậm trễ của doanh nghiệp, chủ đầu tư là người mua nhà phải đối diện với việc tiếp tục ở thuê vừa phải đóng lãi vay ngân hàng. Về phía người lao động, người mua cần chuẩn bị tâm lý, có sự chuẩn bị cần thiết, phù hợp.

Theo ông Trương Anh Tuấn, ngoài đột phá từ ý tưởng, cần có sự đột phá về cơ chế chính sách, đất, vốn, thủ tục hành chính… "Hiệp hội Bất động sản đã làm 10 năm nay, chưa thấy lúc nào cơ chế chính sách tốt như hiện nay. Về quỹ đất, chính quyền dành 20% quỹ đất rất lớn. Nhiều nơi, doanh nghiệp tự bỏ quỹ đất, họ tự đầu tư, giải phóng mặt bằng... đây cũng là bước đột phá trong quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương nếu thực hiện tốt điều này" - ông Tuấn chia sẻ.

Về vốn, công nhân, người lao động không thể mua được nhà với lãi suất 9% - 10%, lãi suất này chỉ phục vụ cho chủ đầu tư xây nhà. Ngân hàng cho vay lãi suất 4,8% - 5%, công nhân, người lao động mới mua được nhà. Nhiều người xin trả lại nhà vì không chịu nổi với lãi suất thương mại. Do đó, cần phải có gói cho vay đối với người chưa tiếp cận nhà ở xã hội. Họ phải được ưu tiên hơn. Chính phủ, ngân hàng, địa phương phải có chính sách cho vay vốn ưu đãi. Đây là vấn đề vướng mắc nhất, cần phải được giải quyết.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành cho rằng, cần đột phá về thủ tục hành chính. "Nhiều khi lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh, sở, ngành rất quyết tâm nhưng lại chậm ở cấp chuyên viên - những người trực tiếp xử lý hồ sơ của doanh nghiệp" - ông Nghĩa nói.

Câu chuyện về vốn, ông Nghĩa cho hay, lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội là 14%, gần đây giảm còn 12%. Mức lãi vay như vậy là quá cao, không phù hợp với nhà ở xã hội./.